Vol.20 雨漏りと売主の契約不適合（瑕疵）担保責任に関するトラブル

トラブル事例から考えよう

〈事例1〉 建物の経年劣化による雨漏りが、建物引渡し前に発生していた
【東京高判 平31・1・16】

●取引の概要 ： 鉄筋コンクリート造５階建て、築22年の共同住宅の売買
●売主の瑕疵担保責任負担期間 ： 建物引渡し後３カ月
●雨漏りの状況 ： 建物引渡し２カ月後に、入居者が退去した５階の一室において、天井の染みを発見した買主は、壁紙を剥がしコンクリートの天井が湿っていることを確認、当該雨漏りについて売主に瑕疵担保責任による修繕を請求した。しかし売主は、建物所有当時、入居者から雨漏りの苦情はなかったから瑕疵にあたらないとして、修繕に応じなかった。

裁判所の判断 ⇒ 瑕疵に該当する

本件雨漏りは、屋上防水層の劣化した部分からコンクリート躯体に雨水がしみ込み居室まで到達したもので、一定の年月をかけて徐々に進行することを考えれば、建物引渡し前から雨漏りが存在したものと認められ、売主は当該雨漏りについて瑕疵担保責任を負う。

〈事例2〉 建物の経年劣化による雨漏りが、建物引渡し後に発生した
【東京地判 令3･11･25】

●取引の概要 ： 築28年の共同住宅（取引の約６年前、建物外壁について補修工事が行われていた）
●売主の瑕疵担保責任負担期間 ： 建物引渡し後２年
●雨漏りの発生 ： 建物引渡し２年１カ月後に３階の一室に雨漏りが発生、外壁のコーキングに多数のひび割れを確認した買主は「本件ひび割れは建物引渡し当時存在していた、引渡し当時に存在していなかったとしても、２年１カ月しか経過していない時点で漏水を招くようなコーキングの状態は瑕疵に当たる」として、売主に瑕疵担保責任による修補請求をした。しかし売主は「雨漏りの原因はコーキングの劣化によるもので、築年相当の経年劣化の域を出ず瑕疵にあたらない」として修繕に応じなかった。

裁判所の判断 ⇒ 瑕疵に該当しない

建物引渡し時点で、本件ひび割れが生じていた証拠はないこと、一般的なコーキング材の耐用年数（５～10年程度）を考慮すると、本件ひび割れは経年劣化によるものといわざるを得ず、売買契約締結当時、本件建物に瑕疵があったと認めることはできない。

〈事例3〉 サイディング内側に通常施工される防水処理がされていなかった
【東京高判 令3・8・31】

●取引の概要 ： 木造２階建て、築26年の共同住宅の売買
●売主の瑕疵担保責任負担期間 ： 建物引渡し後２年
●建物不具合の発見 ： 建物引渡し１年９カ月後、買主は、貸室の床の沈みなどの調査により、外壁のサイディング材内側に防水紙等を貼るなどの防水処理がないことを発見し、「本件建物には雨が外壁内部に侵入する構造上の瑕疵があり、構造体である柱・筋交い等が腐食していた」として、売主に損害賠償を請求した。しかし売主は「本件建物において防水紙を貼るなどの措置は不要、本件建物は、築26年の経年劣化があることを前提に安く売買代金を定めており、構造体の腐食は経年劣化によるもので瑕疵には当たらない」と主張した。

裁判所の判断 ⇒ 瑕疵に該当する

外壁をサイディング材とする場合、下地材として防水紙を貼ることが標準的な施工方法（建築基準法施行令49条1項規定等）であり、そうすると防水紙が貼られる等の防水工事がされていない本件建物は、新築時点から通常有すべき品質・性能を有していなかったというべきで、本件構造体の腐食も、本件売買契約上の瑕疵と認めるのが相当。