Vol.48 売買重要事項の調査説明 ～取引直前調査編②～
重要事項説明の追加事項の告知方法について

不動産の売却のための営業活動のなかで、営業社員が顧客に説明をするためには、不動産売買用の広告チラシや間取り図などを交付していることが多くありますが、これらの顧客に配布された書類に関する不動産トラブルが多いということを知っておくことが大切です。本章では、どのような点に注意をしたらいいかを述べます。

販売チラシ作成における問題点

売主から不動産の売却依頼を受けると、専属専任媒介契約を締結した場合では、締結日の翌日から5営業日以内に、専任媒介契約の締結の場合では、7営業日以内に、それぞれ指定流通機構に登録することが、法令で義務付けられています。つまり、翌日から直ちに不動産調査を行い、重要な事項を調べて、販売図面を作成し、指定流通機構に登録をするというフローチャートの中では、そのすべてを完璧に調査するということには、困難が付きまといます。例えば、前面道路が道路位置指定道路であるにもかかわらず、4.00ｍの幅員が維持管理されていない場合、近隣の方々との面談や協定書の作成などの書面の確保ができるか否か、といった問題が発生する場合があります。この対処だけでも１週間以上はかかるため、未回答のままで、販売を開始することとなります。このような場合、広告用の販売チラシについては、「前面道路は位置指定道路、4.00ｍ」といった表示にとどまることがあり得ます。せっかく買手がついても、道路位置指定のための協定書が１人の反対にあって、書類が揃わず、建て替えが認められない土地になる可能性が出てくることもあります。このような状態が長く続くと、「チラシに“位置指定道路は認められないかもしれない”ということを表示すべきだったのではないか」などといった顧客からのクレームに発展することがあります。これは、「媒介契約締結後の翌日から5日以内または7日以内に指定流通機構に登録しなさい」という宅建業法施行規則第15条の10の規定に基づくもので、この期間内に、「調査不足でも、見切り発車せざるを得ない物件」ということから起きる問題かもしれません。

販売物件としては、少し難がありそうな物件で、詳細調査を必要とするような物件の場合は、専属専任媒介契約などを控えて、一般媒介契約を締結して、時間をかけて十分な調査をした上で、広告チラシを出すという方法が、より安全かもしれません。

販売チラシの表現でトラブルに発展も

こんな事件がありました。宅建業者は、売主から依頼された土地に地積測量図がなかったため、やむを得ず、登記簿に記録された敷地面積198.34㎡（60坪）、価格3,000万円、という広告チラシを作成し、販売を開始しました。その際、宅建業者は、少し手を入れて、「坪50万円」という言葉も添えることにしました。早速チラシを見た顧客は、「坪50万円は高いので、坪48万円にならないか」と交渉してきました。業者は、売主にその旨を伝えると、売主はこれを承諾し、公簿売買により、売買契約を締結することができました。ところが、買主が建築会社に建築を依頼したため、敷地測量が行われ、敷地面積が55坪しかないことがわかり不動産トラブルとなりました。最高裁判決では、「広告チラシに坪単価が記載されて、坪単価の交渉があるのだから、それは、敷地面積が実際に60坪存在することが前提での坪単価交渉であったと言える」と判断し、「この坪単価交渉は、事実上の実測売買にあたる」と判断されたのです。

このように、うっかり坪単価を記載して販売チラシを作成し、坪単価交渉が、事実上、一回でも発生した場合は、売買契約特約と重要事項説明書の特記事項に、「本物件売買価格は、一時、土地の面積に対する坪単価交渉がありましたが、販売価格は、敷地現況における売買代金総額として2,900万円と決定したものです。このため、売買対象不動産の敷地面積については、公簿売買によるものとし、後日、買主が実測した結果、敷地面積に増減が生じたとしても、売買代金の増減を要求しないことを、売主・買主は互いに承諾しました」という文言を挿入しておくことにより、トラブルを回避するのに、役立つ場合があります。

チラシの誤記は、訂正したことがわかるように重説に添付する

チラシには、敷地面積の表示や坪数換算の計算ミス、私道面積の誤記、用途地域の誤記、42条2項道路の書き間違い、間取り図と現況との相違など、さまざまな誤記が起こり得ますが、大切なことは、重要事項説明の際、チラシは既に顧客に手渡されていますので、重説添付書類として、チラシの訂正箇所に訂正線を引き、訂正印を押したチラシを添付して、重要事項説明をすることです（ポイント１参照）。最近、販売チラシに係わる不動産紛争が多発していますので、注意が必要です。

ポイント1

販売チラシには、誤記がよく発見されます。契約締結前には、交付済みの販売チラシをよく点検し、誤記が判明すれば、速やかに訂正線を引き、訂正印を押すなどした販売チラシを、必ず重要事項説明書の添付書類に収録し説明をします。

＊以下の販売図面の一部に、有効敷地は約164㎡とあるところ、約162㎡に訂正し、訂正線を引き、その上で訂正印の押印をしています。

売買契約締結後の重要事項説明の追加事項

売買契約も済み、売主と、その後の打ち合わせ会議等をする中で、「言っていいのかわからず、契約の際つい黙ってしまったのですが、こちらの町内会に加入するとき、最初だけ、一律10万円を町内会から徴収されます。どうしたらいいですか」といった話が降ってわいたように出てくることがあります。このようなときは、重要事項説明書の交付は終了しているのですが、「重要事項説明の追加事項」というタイトルの書面に、このような事実があるということを書面にして、重要事項説明をするために面談することが大切です。2部作成し、1部には、顧客の署名と捺印をもらって書類を受領します。つまり、残金決済が終わるまでに、新たな重要事項が判明した場合は、慌てずに、「追加の重要事項説明」をすることが大切です（ポイント２参照）。

不動産コンサルタント

津村 重行

三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための開発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。