私の所有地は公道に接していませんが、土地の一部が２項道路に指定されているので、セットバックして自宅を建築しました。ただ、セットバック部分も私の所有地ですので、他人に通行してほしくありません。他人の通行を禁止することができるでしょうか。
Answer
他人の通行を禁止することはできません。２項道路として指定されるのは、誰もがそこを通路として利用できることが、その前提となっているからです。
２項道路に接する敷地に建物を建築する場合、道路の中心線から水平距離２ｍの線が道路境界線とみなされる。みなされた境界線内に、建物を建築しなければならない。
1． 接道要件
建物は、原則として、その敷地が道路に２ｍ以上接していなければ、建築をすることができません（建築基準法43条１項本文）。このことを接道要件（または接道義務）といいます。ここでいう道路とは、①道路法による道路 ②都市計画法、土地区画整理法等による道路 ③建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際（昭和25年11月23日。この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は指定日）、現に存在する道 ④道路法、都市計画法、土地区画整理法等による新設または変更の事業計画のある道路で、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの ⑤位置指定道路、のいずれかに該当するものであって、幅員が４ｍ以上のものをいいます（同法42条１項）。
2． ２項道路
もっとも古くからの既存市街地では４ｍ未満の道路が多数存在しています。建築基準法施行以前の建物建築に適用されていた旧市街地建築物法では、敷地と接するべき道路幅員が４ｍ未満でも建築が認められていたという事情もあり、建物建築には幅員が４m以上の道路への接道が必要というルールを貫くことは、現実的ではありません。
そこで建築基準法は、現実的な規制市街地の状況や旧市街地建築物法との均衡に配慮し、「この章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項（42条１項）の道路とみなし、その中心線からの水平距離２ｍの線をその道路の境界線とみなす」（同法42条２項本文）という規定を置きました。この条項によって道路とみなされる部分が、２項道路（あるいは、みなし道路）といわれます。
２項道路とされるためには、特定行政庁の指定が必要です。たとえば、東京都では、告示によって「①建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際（基準時）現に存在する幅員４ｍ未満2.7ｍ以上の道で、一般交通の用に使用されており、道路の形が整い、道路敷地が明確であるもの、②旧市街地建築物法の規定により、昭和５年１月１日以降指定された建築線間の道の幅が４ｍ未満1.8ｍ以上のもの」（昭和30年７月30日都告示699号）などとして、一括指定されています。
3． 他人の通行
ところで、２項道路部分が私有地である場合、その所有者が他人の通行を禁止しようとすることがあります。しかし２項道路の指定は、誰もがそこを通路として利用できることがその前提であって、他人の通行を禁止することはできません。東京地判平成14.11.29 LLI05731177では、『本件私道は、現状において２項道路であることからすれば、積極的に主張できる権利であるか、反射的利益であるかはともかく、本件私道の隣接土地所有者その他第三者が本件私道を通常の通行の用に供することができるのは当然であり、それ自体は、原告らが本件私道の敷地提供者である以上、甘受せざるを得ないものである』としています。また、東京地判平成19.2.22判時1963号78頁でも、『自己の所有地がいわゆる２項道路として指定され、当該２項道路に接することにより自己所有の建物が建築基準法上の接道義務を満たしている場合には、その土地の所有者は、私法上、他人の通行権を一般的に否定したり、一般的な通行禁止を命ずる裁判を求めたりすることは、特段の事情のない限り、権利の濫用であって許されない。けだし、道路は、本来公共の需要を満たすために存在するものであり、自己が建築確認を受けることができたのも、自己のみならず、他人の通行も許容し、その結果都市の安全さ、快適さを確保することを社会一般に対して許容したからなのであって、そのような者は、自己所有の２項道路を他人が通行することも受忍すべき地位にあるからである』と述べられています。
図表 セットバック
今回のポイント
- 建物は、その敷地が道路に２ｍ以上接していなければ、建築をすることができない。
- ただし、建築基準法の施行前から建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したもの（２項道路）は、その中心線からの水平距離２ｍの線がその道路の境界線とみなされる。２項道路に面していれば、建物を建築することが認められる。
- 自己の所有地がいわゆる２項道路として指定され、２項道路に接することにより自己所有の建物が建築基準法 上の接道義務を満たしている場合には、その土地の所有者は、私法上、他人の通行権を一般的に否定したり、一 般的な通行禁止を命ずる裁判を求めたりすることは、権利の濫用であって許されない。
山下・渡辺法律事務所 弁護士
渡辺 晋
第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。