Vol.73 法律上の制限
～都市計画法（開発許可）～

開発許可に関する問題は、本試験においてほぼ毎年出題されています。したがって、開発許可に関する知識は、受験対策上、必ずマスターしておく必要がある論点だといえます。今回示した知識を出発点として、ぜひ、開発許可をしっかり学習しておいてください。

❶開発行為とは

開発行為を行う場合は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為とは、主として建築物の建築、または特定工作物の建設を目的として行う土地の区画形質の変更をいいます。建物等を建てるために行う土地の造成工事と考えればいいでしょう。

特定工作物には、第１種特定工作物（コンクリートプラント、アスファルトプラント等周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれのある工作物）と、第２種特定工作物（ゴルフコースおよび１ha以上の野球場・庭球場・遊園地・墓園等）があります（ゴルフコースは１ha未満でも特定工作物にあたることに注意）。

❷開発許可が例外的に不要となる場合

開発許可が不要になるのは、下記の表の場合です。

※「区域外」とは、都市計画区域でも準都市計画区域でもない区域をいいます。

❸開発許可の手続き

（1）申請前の手続き

１ha以上の開発行為の設計図書は、一定の資格を有する者が作成したものでなければなりません。ずさんな設計で、大規模な開発行為が行われると危険だからです。

開発許可を申請するときは、あらかじめ、開発行為に関係のある公共施設の管理者と協議し、その同意を得、かつ、将来設置される公共施設の管理者との協議を経ておかなければなりません。

公共施設に関する協議だけでよいか、同意まで必要かという違いをしっかり区別してください。現在設置されている公共施設は「同意」まで必要で、将来設置される公共施設は「協議」だけでＯＫです。開発行為は、造成工事などを伴うので、現在ある公共施設を撤去することもあります。これを一般人が勝手にすることはできないので、管理者の「同意」を得るのです。他方、新たに設置される公共施設については、管理者としっかり話し合いをしておくようにということで、「協議」だけでよいのです。

また、許可を申請する前に、工事実施の妨げとなる権利を有する者（開発区域内の土地の所有者等）の相当数の同意を得ておく必要（全員の同意は不要）があります。

（2）開発行為の内容の変更

許可を受けた後に、開発行為の内容を変更する場合は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければなりません。変更後の行為について、もう一度チェックする必要があるからです。

ただし、軽微な変更の場合は、許可まで受ける必要はなく、遅滞なく、都道府県知事に届け出ればよいことになっています。

（3）工事の廃止

開発行為に関する工事を途中で廃止する場合、都道府県知事の許可を受ける必要はありません。しかし、開発行為を前提に都市計画が定められることもあるので、黙って開発を中止されても困ります。そこで、開発行為を中止した場合は、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならないことになっています。

問題を解いてみよう！

こう考えよう！＜解答と解説＞

【解説】市街化区域には、農業用建築物に関する許可不要の例外は適用されません。また、面積による許可不要の例外は1,000㎡「未満」の場合ですから、1,000㎡ちょうどだと許可が必要です。

【解説】開発行為の工事を廃止する場合は、都道府県知事に届け出ればよく、許可を受ける必要はありません。

植杉 伸介

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2024』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。