当社は、貸ビルのオーナーから依頼を受け、当社が賃借人となり、当社が転貸人となって貸ビルの入居希望者と転貸借契約を締結することとし、オーナーは包括的に当社の転貸を承諾するという形で、賃貸借契約と転貸借契約を締結し、約30年間にわたり、オーナーに対しては当社から毎月約定の賃料を支払ってまいりました。
しかし、最近、隣接地域に立て続けに新たな貸しビルが建設され、当社の転貸物件は空室があまりに増え、当社としても、これ以上の経営は困難であると判断せざるを得ない状況です。そこで、オーナーと当社との建物賃貸借期間が満了するのを潮時として、賃借人である当社の側からオーナーに対して更新拒絶の通知をし、賃貸借契約を終了させようと考えております。
オーナーがそれを受け入れる場合、転貸借契約はオーナーが転借人に明渡し請求をした時点で、転貸借の履行は不可能になるのですから、親亀がこければ子亀もこけるのたとえのとおり、転貸借が終了するのではないかと考えております。
転借人が退去することにより、本件建物を建て替える等して賃貸経営のリセットを考えております。この場合には転貸借の終了は有効と考えてよいでしょうか。
Answer
賃貸人が承諾した転借人がいる場合に、賃借人の賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除した場合には、転借人が賃借人兼転貸人に転借料をきちんと支払っていても、賃貸人が転借人に対して明渡し請求をすることにより、転貸借契約は終了することになります。
ただし、判例は、本件のようないわゆるサブリースのような場合においては、賃貸人は信義則上、本件賃貸借の終了をもって転借人に対抗することはできず、転借人は本件再転貸借に基づく使用収益を継続することができる、と判断されています。以下で詳しくみていきましょう。
転貸借契約がある場合の法律関係
今回のケースのように、賃借人が、賃貸人に転貸借についての承諾を求め、賃貸人の承諾を得たうえで、転貸借契約が締結されることがあります。転貸借は、賃借人が賃貸借契約に基づき有する賃借権を基礎としてなされるものですから、賃貸借が終了すれば、転貸借もその基礎を失って終了するのか、ということが問題となります。
（１）賃貸借が賃借人の賃料不払いを理由として解除される場合
最高裁は、賃貸借が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求したときに、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了すると判示しています（最判平成９年２月25日）。
要するに、賃貸借をいわゆる親亀、転貸借を子亀とみると、親亀がこければ子亀もこけるのが本来のように見えますが、賃貸借が債務不履行によって終了したとしても、当然に転貸借が同時に終了するのではなく、賃貸人が転借人に対して、賃貸借の終了を理由に明渡し請求をした時点で転貸借は履行不能となるため、これにより終了するとしているのです。なお、最高裁は、土地の賃貸借の事例についてではありますが、「賃貸借契約において、適法な転貸借関係が存在する場合に、賃貸人が賃料不払いを理由に契約を解除するには、特段の事情のない限り、転借人に通知等をして賃料の代払いの機会を与えなければならないものではない」（最判平成６年７月18日）と判示しています。
2020年４月１日から施行された改正民法の制定過程において、賃貸人が承諾した転貸借が存在する場合に、賃借人兼転貸人の債務不履行を理由に解除するには転借人に通知をして代払いの機会を与える必要があるかという議論がされましたが、結果として、このような規定は改正民法には盛り込まれませんでした。したがって、賃借人の債務不履行を理由に賃貸人が転貸承諾をした賃貸借を解除し、転借人に明渡しを請求することは可能と考えられます。
（２）賃貸借が、賃借人の更新拒絶等を理由に終了する場合
本件のように、賃借人の債務不履行を理由とする解除ではなく、賃借人側からの更新拒絶による契約終了については、最高裁は、ビルの賃貸・管理を業とする会社を賃借人とする事業用ビル一棟の賃貸借契約が、賃借人の更新拒絶により終了した場合において、賃貸人が、賃借人にその知識、経験等を活用してビルを第三者に転貸し収益を上げさせることによって、自らも各室を個別に賃貸することに伴うわずらわしさを免れるとともに、賃借人から安定的に賃料収入を得ることを目的として賃貸借契約を締結し、賃借人が第三者に転貸することを賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであり、かつ、当該ビルの貸室の転借人および再転借人が、右目的の下に賃貸借契約が締結され転貸および再転貸の承諾がなされることを前提として、転貸借契約および再転貸借契約を締結し、再転借人が現にその貸室を占有しているなどの事実関係があるときは（筆者註：すなわち、いわゆるサブリース契約が組まれたような場合においては）、本件再転貸借は、本件賃貸借の存在を前提とするものであるが、本件賃貸借に際し予定され、前記のような趣旨、目的を達成するために行われたものであって、賃貸人は本件再転貸借を承諾したにとどまらず、本件再転貸借の締結に加功し、転借人による本件転貸部分の占有の原因を作出したものというべきであるから、「賃借人が更新拒絶の通知をして本件賃貸借が期間満了により終了しても、賃貸人は信義則上、本件賃貸借の終了をもって転借人に対抗することはできず、転借人は本件再転貸借に基づく使用収益を継続することができる」との判断を示しています〈最判平成14年３月28日（民集56巻3号662頁）。
今回のポイント
- 賃貸借が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求したときに、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。
- サブリースのような場合には、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除したり、賃借人の側が更新拒絶の通知をして賃貸借が期間満了により終了しても、賃貸人は信義則上、本件賃貸借の終了をもって転借人に対抗することはできない。
江口・海谷・池田法律事務所
弁護士
江口 正夫
東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。