Vol.39 貸主からの賃貸借契約解除における「正当な事由」と「信頼関係の破壊」

トラブル事例から考えよう

〈事例〉
貸主が所在不明の借主に対し、借主の所在不明等を契約終了事由とする特約に基づく建物の明渡し等を求め、予備的に、解約申入れによる契約終了に基づく建物の明渡し等を求めた。

（東京地裁 令和5年3月9日判決 2023WLJPCA03098007　RETIO135-124）

事案の概要

借主は、平成27年１月から２年間、賃料57,000円で、以下の特約のある賃貸借契約を締結した。

特約：借主は、１か月以上留守にする場合には、あらかじめ貸主に通知しなければならない。万一、無断不在２か月に及ぶ場合は、借主が賃借権を放棄したものとみなし、賃貸借契約を終了する。

契約は、その後２度、合意更新されたが、借主は２度目の合意更新後、行方不明となり、連絡も取れないため、貸主が家庭裁判所に申し出をし、令和４年３月、借主の不在者財産管理人として弁護士が選任された。なお、賃料は、借主の預金口座からの自動引落しによって、不払いは生じていない。

貸主は、令和４年７月、不在者財産管理人に対し、特約に基づき賃貸借契約が終了した旨の通知（主位的請求）のほか、仮に終了が認められない場合に備えて、借地借家法28条に基づく解約の申入れ（予備的請求）の意思表示をし、立退料として50万円の提供の申し出も含め、提訴した。

< 裁判所の判示> 貸主の主位的請求は棄却、予備的請求は認容

裁判所は、貸主の主位的請求は棄却し、予備的請求は認容した。

⑴ 特約の有効性について

建物賃貸借契約において、借主の無断での長期不在から、建物の腐朽、損傷の恐れが生じ得ることで貸主の利益を損なう可能性があることや、また、防犯・防災の観点からも支障が生じ得ること等に鑑みれば、長期不在等を解除事由と定めた特約の必要性、合理性自体は首肯し得るところではある。

しかし、行方不明から約４年経過しているものの、①行方不明となった事情が、借主意思か否か等は明らかでなく、②借主の基本的な義務である賃料支払いも、結果として遅滞なく履行されていること、③建物の賃貸管理に限れば、現時点で借主不在による具体的な損害、不利益が生じていないこと、④借主が高齢なことから、引き続き住居としての建物を確保しておく必要性が高いといえる。

以上によれば、現時点において、貸主との信頼関係が破壊されたとまでは即断し得ず、特約が適用されるべきものとまではいえないから、特約に基づく賃貸借契約の終了を求める主位的請求には理由がない。

⑵ 解約の申入れに係る正当事由の有無

信頼関係の破壊とまでは即断し得ないものの、①建物は築後約57年経過し、相応の老朽化がうかがわれ、他の借主も貸主の従前からの建替えの意向を踏まえ、令和５年４月までの退去が確定していること、他方で、②借主と相当期間連絡が取れず、建物の状況確認や明渡し交渉等もできず、貸主側に一定の支障が生じていたことは否定し得ず、③借主が今後、帰宅する可能性を示唆する事情は見当たらず、建物の建替えができず、貸主の不利益が増大することが見込まれ、これらにつき、正当の事由を裏付ける事情として評価するのが相当である。加えて、貸主は、正当な事由の補完事由として、損失補償基準における借主の補償額の算定方式を参照しつつ、それよりやや多額の50万円の立退料を提示しており、借主の不利益等を十分に考慮しても、正当事由を補完する立退料として相当（賃料の約8.7か月分）と認める。