自宅の隣地に2階建ての賃貸アパートが建ちました。アパートの外廊下が、境界線から1メートル弱のところに接近しており、自宅の様子が見られてしまうのではないか心配です。アパートの所有者に対して、目隠しを設置するように請求することができるでしょうか。
Answer
１． 回答
目隠しの設置を請求することはできません。目隠しの設置義務があるのは、建物の居室（独立した居住空間）から恒常的に見通される場合です。自宅が見通されるおそれがあるとしても、外廊下から見られる可能性があるだけでは、目隠し設置が義務づけられることにはなりません。
２． 民法235条
（1）民法の規定
人の生活は、その生活の場である住居について、プライバシーが守られ、他人からのぞき見される心配がない状態を保持することによってはじめて、平穏さを保つことができます。建物建築には境界線から50センチメートル以上の離隔距離を必要としますが（民法234条1項）、離隔距離を保持したとしても、境界線の近くに窓や縁側、ベランダが設けられると、他人から眺められるような不快な感覚を抱かざるを得ません。
他方で、土地の所有者は、自分の土地上に自由に建物を建築する権利を有するのであって、隣地の住民の生活を守る必要があるとはいえ、過度な制約を加えることは適当ではありません。
そこで、民法は、日常生活におけるプライバシーの確保と土地利用の自由とのバランスを考慮して利害を調整し、「境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む）を設ける者は、目隠しを付けなければならない」と定めました（民法235条1項）。この場合の境界線からの距離は、「窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出」されます（同条2項）。
（2）他人の宅地を見通すことのできる窓・縁側
他人の宅地を見通すことのできる窓・縁側とは、他人の宅地を観望しようと思えば物理的にいつでも観望できる位置と構造を有する窓・縁側です（さいたま地判平成20.1.30 2008WLJPCA01309015）。
他人の宅地を見通すことができるかどうかは、個別の事案ごとの判断となりますが、垂直な位置関係にあって真正面から向かい合っているわけではなく、仮に建物方向を見たとしても建物の東北端の一部分が見えるにすぎない状況（東京地判昭和61.5.27判タ626号154頁）、浴室に設置された換気用の窓であっても、同様に浴槽内からわざわざのぞき込まないかぎり宅地内を見ることはできない状態（東京地判平成5.3.5判タ844号178頁）について、それぞれ宅地を見通すことのできる窓とはされませんでした。
東京地判令和 2.2.7 2020WLJPCA02078022では、建物の居室の玄関ドアの外側に設置され、居室の居住空間とは独立した通路について、目隠しの設置義務があるかどうかが問題とされました。
３． 東京地判令和 2.2.7
隣地の住民Ｘから、建物所有者Ｙへの請求に関し、民法235条１項に基づく目隠しの設置義務の有無について、次のとおり述べ、目隠しの設置義務が否定されています。『民法235条１項において、目隠しの設置の対象が窓又は縁側（ベランダを含む）とされた趣旨は、これらのものが独立した単位の居住空間と外部との接点であり、居住の一環として隣接地を眺める居住者の視線が恒常的なものであるため、そのような視線から目隠しをもって保護することとしたものであると解されるところ、本件各廊下は、各居室の外部にあり、各居室の居住空間とは独立した通路であって、各居室を通過することなく外部から出入りすることが可能であるから、仮に本件各廊下からＸ土地やＸ建物を見通すことができたとしても、独立した居住空間における居住の一環として恒常的に見通されることとはならない。そうすると、本件各廊下は、民法235条１項にいう縁側には当たらないというべきである。したがって、Ｙは、Ｘに対し、民法235条１項に基づき、本件各廊下にそれぞれ目隠しを設置する義務を負わない』。
図表 目隠しの設置
今回のポイント
- 建物建築には境界線から50センチメートル以上の離隔距離を必要とする。50センチメートル以上の離隔距離を保てば、建物を建築することができる。
- 境界線から１メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
- 他人の宅地を見通すことのできる窓・縁側とは、他人の宅地を観望しようと思えば物理的にいつでも観望できる位置、構造の窓・縁側をいう。
- 廊下が居室の外部にあり、各居室の居住空間とは独立した通路である場合には、目隠しの設置義務を負う縁側には該当しない。
山下・渡辺法律事務所 弁護士
渡辺 晋
第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。