令和4年12月12日、最高裁から、家賃債務保証委託契約における追い出し条項を無効とする判決が出ました。賃借人が賃料を支払わないまま所在不明になった場合の対応は、賃貸住宅管理における重要な課題です。本稿では、この判決を紹介し、解説します。
１.消費者契約法の仕組み
消費者契約法10条は、法令中の公の秩序に関しない規定（任意条項）の適用による場合に比べ、消費者の権利を制限し、または消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則（信義誠実の原則）に反して消費者の利益を一方的に害するものを、無効としています。
また、同法には、適格消費者団体の制度が設けられ（13条）、内閣総理大臣の認定を受けた適格消費者団体が、事業者に対して、契約書のひな形など消費者の利益を害する行為に供した物の廃棄・除去などを請求することができると定められています（12条）。
２.事案の概要
Ⅰ. 当事者
Xは内閣総理大臣の認定を受けた適格消費者団体である。Yは家賃債務保証会社で、賃貸住宅の賃借人（以下、賃借人）の委託を受けて賃借人の賃料債務等を保証する事業を営んでいる。
Ⅱ. 契約書の条項
Yは、賃借人との間で賃料債務等の保証を、委託を受ける契約（家賃債務保証委託契約）を締結するに際して、契約書のひな形に次の①と②の条項を設けていた。
① 13条１項前段（解除権付与条項）：Yは、賃借人が支払いを怠った賃料等および変動費の合計額が賃料３カ月分以上に達したときは、無催告にて、賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約（以下、原契約）を解除することができる。
② 18条２項２号（明渡しみなし条項）：Yは、次の事由が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって建物の明渡しがあったものとみなすことができる。
2号：賃借人が賃料等の支払いを２カ月以上怠り、Yが合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するとき。
Ⅲ. 訴え提起と地裁・高裁の判断
（1）Xは、Yに対し、①と②の条項がいずれも消費者契約法10条に規定する消費者の利益を一方的に害するものであると主張して、同法12条に基づき、これらの条項を含む消費者契約の申込みまたはその承諾の意思表示の差止め、およびこれらの条項が記載された契約書ひな形が印刷された契約書用紙の廃棄等を求め、訴えを提起した（図表１）。
図表１：相関図
（2）大阪地裁は①有効 ②無効とし、大阪高裁は①②とも有効とした。
（3）Xが最高裁に上告。最高裁は、大阪高裁の判断を覆して①②とも無効と判断し、Xの請求を認めた（図表2）。
図表２：大阪地裁、大阪高裁、最高裁の各判断
3.最高裁判決
（1） ①（解除権付与条項）について
『原契約は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるところ、その解除は、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債務等の履行について最終的な考慮の機会を与えるため、その催告を行う必要性は大きいということができる。ところが、13条１項前段は、所定の賃料等の支払いの遅滞が生じた場合、原契約の当事者でもないYがその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるということができる。
したがって、13条１項前段は、消費者である賃借人と事業者であるYの各利益の間に看過し得ない不均衡をもたらし、当事者間の衡平を害するものであるから、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるというべきである』。
（2） ②（明渡しみなし条項）について
『Yが、原契約が終了していない場合において、18条２項２号に基づいて建物の明渡しがあったものとみなしたときは、賃借人は、建物に対する使用収益権が消滅していないのに、原契約の当事者でもないYの一存で、その使用収益権が制限されることとなる。そのため、18条２項２号は、この点において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものというべきである。
そして、このようなときには、賃借人は、建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続きによることなく実現されたのと同様の状態に置かれるのであって、著しく不当というべきである』。
４.まとめ
賃料の不払いや賃借人の所在不明という状況は、不動産業者のみなさまにとっても深刻な事態です。現在、住宅の賃貸借契約の8割に家賃債務保証会社が利用されており、本稿で紹介した判決は、賃貸住宅管理の実務に大きな影響を及ぼすことが予想されますが、今般の判決で示された最高裁の考え方を十分に理解したうえで、法令を遵守した適正な事業を行うことは、不動産業者のみなさまのつとめです。
弁護士 山下・渡辺法律事務所
渡辺 晋