建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）の改正により、この4月から「建築物の省エネ性能表示制度」が始まります。家電などに省エネラベルをつけているように、建築物の売買や賃貸をする場合にもラベルをつけることが必要になります。
ここでは、開始に先駆け、制度のポイントや省エネ性能ラベルに表示すべき項目について解説します。
法改正の背景と制度の目的
温暖化が進み、すでに地球規模で危機的な状況が生じています。省エネ対策は、私たちの生活のためだけではなく、次の世代が豊かで穏やかなくらしを営むために、私たちに課された責任でもあります。省エネを推進するために、それぞれの立場でできる限りのことをしなければなりません。
今般、建築物省エネ法が改正され、2024（令和6）年4月から、建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度が始まります。この省エネ性能表示制度は、消費者の省エネ性能への関心を高め、省エネ性能が高い住宅やビルが選ばれる市場環境をつくる目的で導入されました。
宅建業者のうち、住宅やビルの販売事業者・賃貸事業者には、表示制度によって、販売や賃貸の際に省エネ性能の表示が求められます。表示の義務が課されない不動産業者も、適正な表示に協力することが必要になりますから、制度を詳しく知っておくことは必須です。本稿では、新たに導入されたこの省エネ性能表示制度の概要を解説します（図表１）。
図表１ 省エネ性能表示制度の３つのポイント
省エネ性能表示制度によるラベル表示の義務化
省エネ性能表示制度によって、住宅やビルを販売・賃貸する事業者には、広告物に省エネ性能を示すラベルを表示する義務が課されました。この表示は努力義務ではありますが、表示をしない努力義務者に対して、国土交通大臣が勧告や事業者名の公表などの措置がとられることがあります（建築物省エネ法33条の3第1項・第2項）。
住宅やビルを販売・賃貸する事業者には、法人だけではなく、個人も含まれます。マンションやアパートのオーナー、サブリース事業を営む事業者も、義務化の対象です。
売買や賃貸の仲介業者や賃貸管理事業者は義務化の対象ではありませんが、不動産事業の専門家として、住宅やビルを販売・賃貸する事業者にこの制度を説明し、適切な対応を取るべきことをアドバイスする立場になります。
対象となる建築物
省エネ性能表示制度の対象となるのは、2024（令和6）年4月以降に建築確認申請を行う建築物です（2024（令和6）年3月までに建築確認申請がなされた建築物は、表示制度の対象外）。建築物には住宅と非住宅の両方が含まれ、住宅は、戸建てやマンションの分譲物件、賃貸住宅、買取再販住宅などが対象で、非住宅は、貸しビルなどが対象となります。
また、対象となる建築物は、事業として販売または賃貸されるものであり、自用の注文住宅や自社ビルは対象ではありません。住宅所有者が一度だけ持ち家を売却する場合も、事業ではなく対象外となります。
ラベルによる省エネ性能の表示
ラベルには省エネ性能（エネルギー消費性能）と断熱性能が★マークや数字で表示され、目安光熱費も任意で表示できます（図表２）。インターネットや新聞・雑誌、新聞折込み、パンフレットなどの広告物に掲載する場合に、ラベルの表示が必要です。また、対面営業や物件調査のための資料、調査報告書にも表示されることになります。
図表２ 省エネ性能ラベル
なお、ラベルとともに評価書も発行されます。評価書はラベル以上の詳細な情報提供をする場面において使用します。
宅建業者としての対応
宅建業法との関係で表示制度をみると、省エネ性能ラベルや評価書の内容が、重要事項の説明事項や契約時書面の記載事項になるわけではありません。ただ、表示制度の適切な運用のためには宅建業者に期待がかかりますから、表示制度への配慮を怠ってはならないことはいうまでもありません。事業者が法に則った対応を行うことができるよう、契約締結に向けた業務を行うべきですし、評価書や図面などの表示の根拠となる資料の保管や保管状況の確認についても、十分な配慮をする必要があります。
まとめ
令和5年9月には、国土交通省から、建築物の省エネ性能表示制度のガイドラインが公表され、制度の具体的な運用等の詳細が示されています。これから、このガイドラインに沿って、不動産業界団体でも、さまざまな取り組みが行われることになります。不動産業者のみなさまは、常に最新の情報の収集に気を配っていただき、広告表示のルールに沿った適切な業務を行っていただきたいと思います。
執筆
山下・渡辺法律事務所 弁護士
渡辺 晋