賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（2020（令和2）年6月12日成立、同月19日公布。以下、「賃貸住宅管理業法」という）は、賃貸住宅管理業者の登録制度、および、サブリース規制の2つを定める法律です。このうち、サブリース規制の定めが、2020（令和2）年12月に施行されます。近年、サブリース事業に関連する不正行為が社会問題となっていましたが、賃貸住宅管理業法の制定によって法律よって業務に制限がかかることになります。
本稿では、賃貸住宅管理業法のうち、サブリース規制の内容を解説します。同法のうち、賃貸住宅管理業者の登録制度については、2021（令和3）年6月に施行される見込みです。
山下・渡辺法律事務所 弁護士 渡辺 晋
サブリース規制の概要
サブリース事業は、図表1の仕組みによって営まれる事業です。賃貸住宅管理業法は、マスターリース契約（原賃貸借契約）を特定賃貸借契約、サブリース業者（特定賃貸借契約に基づいて賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者）を特定転貸事業者とそれぞれ定義したうえで（2条4項・5項）、特定賃貸借契約を締結するにあたってのルールを定めました。特定転貸事業者、図表2の5つのルールを遵守しなければなりません。
図表1 サブリース事業の仕組みと用語
図表2 サブリース事業の5つのルール
なお、賃貸住宅管理業法は、サブリース事業については参入規制を設けておらず、事業を営むことに対する制限をしていません。誰でも自由にサブリース事業を行うことができます。ただし、同法の定めるルールを守ることが求められます。ルール違反があった場合には、行政処分がなされ、さらに、罰則が科されることになります。
勧誘者について
賃貸住宅管理業法は、サブリース事業の5つのルールのうち、①誇大広告等の禁止、および、②不当な勧誘等の禁止については、特定転貸事業者に加え、特定転貸事業の勧誘を行う者（勧誘者）も適用対象としました。宅建業者、建設会社、金融機関等の法人やファイナンシャルプランナー、コンサルタント等が勧誘者になります。宅建業者がマスターリースの貫通を行う場合には、宅建業法に加えて、賃貸住宅管理業法のルールを守らなければなりません。
①誇大大広告等の禁止
誇大広告等とは、著しく事実と相違し、または実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示です。メリットのみを強調してリスクを表示しない広告（「一般的な賃貸経営は２年毎の更新や空室リスクがあるが、サブリースなら不動産会社が家賃保証するので安定した家賃収入を得られます」）、リスクを離れた箇所に表示している広告（「○年家賃保証」と表示しながら隣接する箇所に定期的な家賃の見直しの記載がない場合）などが、誇大広告等となります。
②不当な勧誘等の禁止
不当な勧誘とは、故意に事実を告知せずまたは不実の事実を告知して行う勧誘です。「都心の物件なら需要が下がらないのでサブリース家賃も下がることはない」と断定して勧誘することなどは、不当な勧誘です。また、深夜や早朝の時間帯（一般には、午後９時から午前８時まで）の電話や訪問による勧誘なども、相手方の迷惑となるので、禁止されます。
③重要事項説明
サブリース業者は、マスターリース契約を締結しようとするときには、契約締結までに、重要事項を説明しなければなりません。説明をするべき重要事項は、家賃の額、支払期日・支払方法等の賃貸の条件ならびにその変更に関する事項、賃貸住宅の維持保全の実施方法、費用の分担に関する事項、転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項、契約の更新・解除に関する事項、契約が終了した場合におけるサブリース業者の権利義務の承継に関する事項、借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要などです。
④締結時書面の交付
サブリース業者は、マスターリース契約を締結したときには、遅滞なく、書面（締結時書面）を交付しなければなりません。書面に記載すべき事項は、家賃その他賃貸の条件に関する事項、賃貸住宅の維持保全の実施方法、転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項、賃貸住宅の維持保全の実施方法、賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項、維持保全の実施状況の報告に関する事項、契約の更新・解除に関する定めがあるときは、その内容、特定賃貸借契約が終了した場合におけるサブリース業者の権利義務の承継に関する事項などです。
⑤書類の備置き・閲覧
サブリース業者は、特定転貸事業者の業務および財産の状況を記載した書類を営業所・事務所に備え置き、契約の相手方または相手方となろうとする者の求めに応じ、閲覧させなければなりません。業務状況を記載した書類（業務状況調書）については、様式が定められています。保存期間は３年間です。
図表3 勧誘者に対する行政処分と罰則
図表4 規制の対象となる者
