2022年4月1日から成年年齢が20歳から18歳に変わりました。これにより、不動産事業者はどのようなことに気を付けておくべきでしょうか。留意するポイントや今後の業務においての心構えなどを事例を交えてご紹介します。
事例
高校を卒業したばかりの18歳の男性が、18歳の恋人と結婚前提で同居するため、アパートを借りたいと〇〇不動産を訪れました。この男性は就職先も決まっており、来月から社会人として働くとのことです。自分が借りて恋人が保証人になると言っています。どのような対応をすべきでしょうか。
明治9年（1876年）以来146年ぶりの成年年齢引き下げ
明治時代から現在まで民法で成年は20歳と定められていましたが、このたび民法改正により成年年齢が18歳に引き下げられることになりました。憲法改正に必要な国民投票法では投票権年齢を18歳と定めるなどすでにいくつかの法律で、18歳で政治に参加できるようにされていました。世界の各国では成年を18歳と定めているところも多いようです。そこで、人々の生活に深くかかわる私法の基本法である民法も18歳を成年とするように改正され、本年4月1日より施行されました。すなわち、2022年4月1日時点で、18歳か19歳の方はこの日に成年となります。2002年4月1日までに生まれた方は20歳の誕生日に成年、2002年4月2日～2004年4月1日生まれは、2022年4月1日に成年、2004年4月2日以降に生まれた方は18歳の誕生日に成年となります（表）。
表
未成年者の法律行為の制限
未成年者の法律行為は民法上どのような制限があるのか、あらためて確認します。未成年者の法律行為は民法5条・6条に規定されています。未成年者は、単独で法律行為をすることができず、法定代理人（親等）の同意が必要です。法定代理人の同意を得ずに行った法律行為は取り消すことができます。「法律行為」とは、重要な法的行為をすることというイメージがあるかもしれませんが、その概念は広いものです。数千万円の財産を処分することだけではなく、一人暮らしのアパートの賃貸借契約を締結すること、スマートフォンを購入し（売買契約）分割払いの契約をすること、クレジットカードで買い物をすることなど、あらゆる社会生活上の他者との契約は法律行為であるといえます。
2022年4月1日からは、その時点で18歳・19歳の方も、成人として、有効に契約を締結することができるようになりました。
法改正に伴う具体的な注意点
（1）民法改正による注意点
では、事業者は、具体的にはどのような点に注意すればよいでしょう。18歳・19歳の方を契約の当事者とする場合、これまで法定代理人（親など）の同意がなければその行為は有効にならなかったため、契約書に法定代理人を記載する欄を設けるなどし、実際にも同意を得てもらうことが必要でしたが、今後はそれが不要になります。すなわち、18歳・19歳も成人として扱います。
事業者の皆様におかれては、たとえばアパートの賃貸借契約で未成年者が入居する場合、未成年者本人と契約を締結することなく、親と契約しているという場合もあるかもしれません。契約締結の相手を誰とするかは当事者の自由です。しかし、18歳・19歳も成人となるわけですから、彼らに対し、未成年を理由に親との契約を要求することはできなくなります。
（2）消費者契約法改正による注意点
成年年齢引き下げにともない消費者被害拡大防止のため消費者契約法も改正されました。消費者契約法第３条で、事業者の努力義務として、①契約書の条項の解釈について、疑義が生じない明確なもので、かつ、消費者にとって平易なものになるよう配慮する義務、②勧誘をするに際しては、消費者契約の「目的となるものの性質に応じ」、個々の消費者の知識および経験を考慮した情報提供をすべき義務が定められました。
①の具体例としては、たとえば、契約書中で単にＡとＢを読点で結んだ場合、「ＡかつＢ」とも「ＡまたはＢ」とも解釈することができる不明確な条項となりますので、どちらを示すのか明示すべきです。次に、②の「目的となるものの性質」とは何かが問題となりますが、複雑な仕組みの金融商品、不動産賃貸借、サイドビジネスなどの契約では、事業者が消費者の知識および経験を考慮すべき程度は相対的に高いものと考えられると、消費者庁のサイトに明示されています※。若年者との契約においては、彼らの知識や経験に応じた情報提供に努めるべきでしょう。
消費者契約法はその他の改正もなされていますがここでは説明を割愛します。民法の未成年取り消しはなくても、消費者契約法に基づく取り消しがなされないように注意しましょう。
※ 消費者契約法はたびたび改正されていますが、本件に関わる改正は「消費者契約法の一部を改正する法律（平成30年法律第54号）」です。
事例の解説
まずは、当然ですが年齢確認が必要です。男性もその恋人も18歳になっていれば有効に契約を締結できますから、賃貸借契約の当事者になることはできます。そこで通常の審査を行って契約するかどうかを判断することになります。契約締結にあたっては、相手方が高校を卒業したばかりであり、就職が決まっているとはいえこれまで契約を締結した経験も乏しいと考えられるため、契約内容の説明をより丁寧におこない、わかりやすい情報提供をしていくことが必要になります。契約書の文言については、いま一度、疑義がないように確認していただけるとよろしいかと思います。
りんこ先生よりひとこと
事業者様におかれては、何らかのトラブルが生じたときに、事後トラブルに対応すべく契約書の条項を修正することもあろうかと思います。いくたびか修正を重ねることにより、全体として趣旨が不明確になる場合もあります。今回の改正を機に、契約書全体の文言を見直し、将来の紛争を予防することも有意義かと思います。
弁護士
宮川 倫子（みやかわ みちこ）
第一東京弁護士会所属。倫（りん）総合法律事務所代表弁護士。不動産・ビル管理、中小企業、宗教法人の法務を中心に一般民事を行う。後見・相続財産管理人・犯罪被害者支援も多数扱っている。