相続により土地を取得したものの、利用せず放置しているというケースが増えています。たとえば、相続物件が地方の山林である場合、「遠方のため現実的に利用が困難なので売却したいが売れない」というご相談があります。その土地が共有状態であったり、相続放棄がなされた場合は、なおさら放置されやすくなります。
そのような中で、2023年４月27日より、相続や遺贈により取得した土地を手放したいという場合、法務大臣の承認を受けて、当該土地を国に帰属させる制度がスタートします（正式名称：相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律）。今回はこの法律の最新情報を解説します。
制度の概要
まず前提として、この制度の対象となるのは、相続または遺贈により土地の所有権を取得した相続人等です。次に、建物が無いなど一定の要件のもとに、法務大臣の承認を得ることが必要とされています。これは、安易に土地所有権の放棄を認めると、所有者が将来的に土地所有権を放棄するつもりの場合、土地を管理しなくなる可能性があるためです。法務大臣の承認を受けたものは、10年分の土地管理費用相当額を負担金として納付し、その後、その土地は国庫帰属となります（図１）。
図１ 国庫帰属の流れ
申請権者は誰か
申請権者は、相続または遺贈によりその土地の所有権の全部または一部を取得した者です。遺贈とは、遺言による贈与のことであり、相続人も遺贈されることがあります。遺贈は、相続人以外の第三者になされることもありますが、この制度を使えるのは相続人だけであり、第三者が遺贈を受けた場合は使えません。
次に、土地を共有で相続した場合、共有者全員で共同して申請しなければなりません。土地の一部に相続人でない者がいる場合は、他の相続人の共有者全員と一緒であれば、申請ができます（図2）。
図2 申請権者の具体例
要件
（承認されない土地の類型）
１. 承認申請
以下の場合は却下となります。２の審査には進まないという意味です。
①建物がある土地
②担保権または使用収益を目的とする権利が設定されている土地
③通路その他他人の使用が予定される土地で政令で定めるもの
④土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
⑤境界が明らかでない土地その他所有権の存否・帰属または範囲について争いがある土地
２. 審査
法務大臣は申請があった場合、下記のいずれにも該当しないと認めた場合は、申請を承認しなければならないとされています。承認は土地一筆ごとになされます。
①崖を含む土地で、通常の管理に当たり過分の費用または労力を要するもの（崖の勾配や高さは今後政令で定められる）
②土地の通常の管理または処分を阻害する工作物・車両・樹木その他の有体物が地上にある土地
③除去しなければ土地の通常の管理または処分をすることができない有体物が地下に存在する土地
④隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理または処分をすることができない土地で政令で定めるもの
⑤そのほか、通常の管理または処分をするに当たり、過分の費用または労力を要するとして政令で定めるもの
不承認要件を見てみると、管理に費用労力がかかる場合は認めてもらえないということがわかります。土地管理のコストを国に不当に転嫁することを防ぎ、管理をおろそかにするモラルハザードの発生を予防しているといえます。
なお、却下や不承認は行政処分ですので、不服がある場合は行政不服審査・行政事件訴訟で不服申立てが可能です。
負担金の納付
要件審査を経て法務大臣の承認を受けた者は、標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費用相当額の負担金を納付し、土地は国庫帰属となります。負担金を納付しなければ国に帰属することはできません。
この負担金は政令で定める予定です。法務省に電話にて確認したところ、まだ政令は制定されていないが、夏頃閣議決定する予定とのことです。（６月15日時点）
さらに、負担金は『森林』『畑』等の地目により決められる予定であり、宅地・田畑は面積比ではなく一律で、森林は広くなると管理が大変なので面積比により決するのではないかとのことでした。
なお、ご参考までに、現状の国有地の標準的な10年分の管理費用は、粗放的な管理で足りる原野は約20万円、市街地の宅地は200㎡で約80万円とされています。
国庫に帰属した土地は、普通財産として国が管理処分します。
相続土地国庫帰属制度以外の大改正
相続土地国庫帰属法は令和３年に成立・公布されましたが、この時、民法等も改正されました。これは、所有者不明土地が増えることを予防し、すでに発生している所有者不明土地の利用を促進するためです。具体的には、①登記を促すための相続登記等の義務化・相続登記等の手続きの簡素化、②土地を手放すための相続土地国庫帰属制度、③土地利用に関する民法の見直し（所有者不明土地管理制度等の創設、共有者不明土地の利用円滑化、長期間経過後の遺産分割の見直し）です。これらは順次令和5年以降に施行されます。詳細は法務省のホームページを参考にしてください（https://www.moj.go.jp/content/001362336.pdf）。
りんこ先生よりひとこと
事業者様におかれましては、相続で取得した別荘地などについて「50万円でもいいから売ってほしい」というご相談もあるのではないでしょうか。来年4月27日以降は、国庫帰属制度を利用して土地を手放せるか検討することになります。国土交通省の調査によると、所有者不明土地は全体の22％との統計もあります。日本は高齢化が進みこれから急激に多死社会に入り、2050年の人口は9,700万人、2060年には8,670万人と予想されています。たとえば、再開発予定の地域の一部に所有者不明土地があることにより、再開発ができない事態も生じ得ますので、所有者不明土地問題の解決は、不動産業界にとって喫緊の課題です。
弁護士
宮川 倫子（みやかわ みちこ）
第一東京弁護士会所属。倫（りん）総合法律事務所代表弁護士。不動産・ビル管理、中小企業、宗教法人の法務を中心に一般民事を行う。後見・相続財産管理人・犯罪被害者支援も多数扱っている。