専任媒介契約について、「期間満了までにいずれの当事者からも解約の申出がない場合には、自動的に更新されて継続する」という特約（自動更新条項）を付けることができるでしょうか。
Answer
専任媒介契約に自動更新条項を付けることはできません。特約として自動更新条項を定めても、無効です。
1． 媒介契約
宅建業者に売買の媒介を依頼するには、①一般媒介契約と、②専任媒介契約（専属専任ではない場合と専属専任の場合がある）という２種類の方式があります。
①一般媒介契約
依頼者がほかの宅建業者に重ねて依頼をしてもよい契約です。この方式を採用するときには、親戚や知人などと直接交渉し、宅建業者を通さずに取引を進めることも可能です。有効期間についての法律上の制約はありません。
②専任媒介契約
依頼者がほかの宅建業者に重ねて依頼することが禁じられる契約（宅建業法34条の２第３項、同法34条の３）です。専任媒介契約には、専任媒介契約（専属ではないもの）と専属専任媒介契約があります。専属専任媒介契約は、ほかの宅建業者への同時依頼禁止に加え、依頼者において、親戚や知人など、宅建業者が探した相手方以外の者との契約をすることができないこととする特約を設ける契約です（同法34条の２第１項8号、同胞施行規則15条の9第２号、同法34条の３）。
専任媒介契約（専属専任の場合を含む）では、有効期間は、３か月を超えることができません。これより長い期間を定めたときは、その期間は３か月とされます（同法34条の２第３項）。この定めと異なる特約を設けても無効です（同法34条の２第10項）（図表）。
図表 媒介契約の種類
東京地判令和3.3.29-2021 WLJPCA03298008では、専任媒介契約における自動更新条項の効力が否定されました。
2． 東京地判 令和3.3.29
①事案の概要
（1）Ｘは宅建業者、Ｙは借地権付き建物の所有者、Ｂは土地の所有者（借地権設定者）である。ＹおよびＢは、Ｂの決めた相手方に底地・借地権・建物を売却する合意をした。
（2）ＹおよびＢは、Ｘとの間で、期間満了までにいずれの当事者からも解約の申出がない場合には、自動的に更新されるという自動更新条項を付けて、専属専任媒介契約を締結した。
（3）専属専任媒介契約の期間満了後、ＹおよびＢを売主、Ｘが紹介したＺを買主として、売買契約が成立した。Ｘは、Ｙに対して媒介報酬を請求したが、Ｙは専属専任媒介契約は更新されずに終了していたことを理由に、媒介報酬の支払いを拒んだ（Ｂは報酬請求を拒まなかったようである）。
（4）Ｘは、Ｙに対して、媒介報酬の支払いを求めて訴えを提起したが、裁判所は、専任媒介契約における自動更新条項は無効であるとして、Ｘの請求を認めなかった。
②裁判所の判断
『宅建業法34条の２第３項の趣旨は、専任媒介契約が当該宅建業者に媒介受託の地位を排他的、独占的に確保させるという点において当該依頼者を強く拘束するものであることに鑑み、当該依頼者の契約締結の自由を確保する観点から専任媒介契約の有効期間を３か月に限定したものと解される。また、一般に、契約更新は当事者間の合意があれば可能であり、当該契約の有効期間満了までに当事者のいずれからも解約の申し出がない場合には自動的に更新される旨の自動更新条項について各当事者が承諾していれば、当該契約は、当事者のいずれからも解約の申し出がない限り、自動的に更新されて存続することとなる。しかし、専任媒介契約においてこのような自動更新条項を設けることは、宅建業法34条の２第３項が定める有効期間の規制の潜脱といえることから、同第４項は、一方当事者である依頼者の申し出があったときのみ更新できることとし、更新後の有効期間を３か月に限定したものと解することができる。
同項の上記趣旨に加え、同第10項が同第３項、４項の規定に反する特約は無効とする旨を明確に規定していることに鑑みると、同第３項、４項の規定に反する自動更新条項は完全に無効であり、同条項によって契約が自動的に更新される余地はないと解すべきである』。
今回のポイント
- 宅建業者に売買の媒介を依頼するには、一般媒介契約と専任媒介契約があり、専任媒介契約には、専属ではない専任媒介契約と専属専任媒介契約がある。
- 専任媒介契約は、依頼者がほかの宅建業者に重ねて依頼することが禁じられる契約である。専任媒介契約を締結した場合には、宅建業者は、指定流通機構（レインズ）への登録義務と依頼者への報告義務が課される（報告の頻度は、２週間または１週間に１回以上）。
- 専任媒介契約においては、有効期間は、３か月を超えることができない。これより長い期間を定めたとしても、期間は３か月とされ、この定めと異なる特約を設けても無効である。期間満了時に特段の申し出がなければ自動的に継続するという自動更新条項の効力は認められない。
山下・渡辺法律事務所 弁護士
渡辺 晋
第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』（住宅新報出版）、『不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント』『不動産の共有関係解消の実務』（新日本法規）、『不動産最新判例100』（日本加除出版）など。