テレビ会議などの仕組みを使ってIT重説をすることを検討しています。IT環境を整えるために、どのような機器が必要になるのでしょうか。
Answer
ＩＴ重説で用いられるテレビ会議等の仕組みについては、事業所等に設置されたテレビ会議システム、パソコン、タブレット端末を利用したテレビ会議等、さまざまな方法によることが想定されますが、機器としては、端末、画面、カメラ、マイク、音響機器が必要であり、また求められる機能を満たすための最低条件が決められています。
ＩＴ重説
ＩＴ重説は、テレビ会議等のＩＴを活用して行う重要事項説明です。「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」（平成13年１月６日国総動発第３号 令和３年３月改定、不動産業課長通達）では、ＩＴ重説を、対面による宅建業法35条の重要事項説明と同様に取り扱うものとされています。
ただし、不動産業課長通達には、対面の重要事項説明と同様とみなすために次の４つの要件が定められています。
①ＩＴ環境の整備
宅地建物取引士および重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類および説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境（IT環境）において実施していること。
②重要事項説明書および添付書類の送付
宅地建物取引士により記名された重要事項説明書および添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
③説明開始前の確認
重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書および添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること。並びに、映像および音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
④宅地建物取引士証の提示
宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること（図表）。
図表 取引士証の提示から確認の流れ
ＩＴ環境
ＩＴ重説には、パソコンやテレビ、タブレット等の端末の画像を利用して、対面と同様の説明や質問を行うことができるための環境（ＩＴ環境）が必要です。ＩＴ環境としての機器については、一定の機能を有していることが求められており、「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル」（国土交通省不動産・建設経済局不動産業課令和４年４月）において、大要が次のとおり説明されています。
（1）端末
ＩＴ重説を実施する端末（パソコン、タブレット端末、スマートフォン 等）や使用するＯＳの種類については、特定のものである必要はない。自社がすでに利用しているものでもよい。
（2）画面
ＩＴ重説において使用するディスプレイ等の画面については、大きさや機能、解像度等について一定の性能を備えていなければならない。 説明の相手方の画面についてみると、宅建士証に記載されている文字が確認できる程度の大きさや、拡大機能、解像度等が必要である。
（3）カメラ
カメラが重要となるのは、宅建士側で宅建士証や説明に要する図面等を表示するためである。特に宅建士側のカメラについては、十分な性能（解像度等）を有する必要がある。説明の相手方が宅建士証を視認し、説明を行うのが宅建士本人であることが確認できなければならない。
（4）マイク等の音響機器
マイクについては、宅建士および説明の相手方の音声の内容を判別するのに十分な性能を有する必要がある。音響機器については、スピーカーやマイクとヘッドホンが一体化しているヘッドセット等の利用も想定される。端末に内蔵・付属しているものや市販されているもので通常は問題ないが、説明や質問等の内容が判別できる十分な性能を有する必要がある。
まとめ
ＩＴ重説は、徐々に普及し始めており、買主や賃借人から求められることもあります。まだ利用していない宅建業者のみなさまも、準備をはじめる時期がきているようです。
今回のポイント
- ＩＴ重説は、テレビ会議等のITを活用して行う重要事項説明である。宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方では、対面による宅建業法35条の重要事項説明と同様に取り扱うものとされている。
- 対面の重要事項説明と同様に取り扱われるためには、①ＩＴ環境の整備、②重要事項説明書および添付書類の送付、③説明開始前の確認、④宅地建物取引士証の提示、という４つの要件が必要になる。
- ＩＴ環境としての機器については、(1)端末、 (2)画面、 (3)カメラ、 (4)マイク 等の音響機器のそれぞれについて、一定の機能を有していることが求められている。
- ＩＴ重説の実施方法としては、国土交通省から、「ＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル」（令和3年3月）、「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル」（令和４年４月）が公表されている。ＩＴ重説を実施するには、これらの資料を確認したうえで、適正に行う必要がある。
山下・渡辺法律事務所 弁護士
渡辺 晋
第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。