賃貸アパートを購入しましたが、アパートの一室に暴力団組長が居住していることが判明しました。売主に対して、損害賠償を請求することができるでしょうか。
Answer
売主に対して、損害賠償を請求することができます。アパートに暴力団の組長が居住していることにより、その居室のみならず、その他の居室を含めて、アパートの居室を賃借し、または賃借しようとする者において、使用の際に心理的に十全な使用を妨げられ、賃貸アパート全体の価値を下落させるからです。
売主の担保責任
暴力団は暴力と犯罪を常習的に行う集団であり、暴力団員は、その構成員です。暴力団員の住居やその周辺では発砲事件が起こることもあります。建物に暴力団員、特に暴力団が居住している状態は、一時的ではなく、近隣住民の穏やかな生活を乱すものであって、通常、売買の目的物として欠陥があるとみなされます。
債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は損害の賠償を請求することができます（民法415条1項本文）。引き渡された売買の目的物に欠陥があれば、債務の本旨に従った履行がなされなかったものとして、売主は、買主に対して、損害を賠償しなければなりません。
以下、暴力団組長が居住していたことから、賃貸アパートの売主の瑕疵担保責任が認められた裁判例を紹介します。このケースは2020（令和２）年４月改正前の旧民法のもとでの事例のため瑕疵担保責任が問題にされていますが、同改正後の現行民法では、目的物の欠陥に関する売主の責任は、瑕疵担保責任ではなく、債務不履行責任となります。
（CASE）東京地判令和4.5.30-2022WLJPCA05308013
①事案の概要
（1）買主Ｘと売主Ｙは、平成29年６月27日、売買代金6,600万円で、賃貸アパートの売買契約を締結した（本件売買契約）。
本件売買契約には、「買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる」との定めが設けられていた（本件売買契約20条）。
（2）しかるに、このアパートの一室には、自身の名前を冠した「ｌ組」という暴力団の組長Ｊが居住していることが判明した。
（3）Ｘは、弁護士に依頼して、Ｊに対し、占有移転禁止仮処分の申立てを行い、同年８月に建物明渡請求訴訟を提起した。これらの裁判手続きがなされたために、Ｊはアパートから任意に退去した。
（4）Ｘは、Ｙに対して、暴力団の構成員が居住していたことが隠れた瑕疵にあたるとして、損害賠償を求め、訴えを提起した。
（5）判決では、ＸのＹに対する損賠賠償請求が認められた。損害のうち、不動産の価値下落分は、購入価額の１割である660万円とされた。
② 裁判所の判断
『本件売買契約20条における「瑕疵」とは、客観的に目的物が通常有するべき設備を有しない等の物理的欠陥が存在する場合のみならず、目的物の通常の用途に照らしてその使用の際に心理的に十全な使用を妨げられるという心理的欠陥も含むものと解されるところ、Ｊは自身の名前を冠したｌ組の組長という立場にある者であったこと、ｌ組の上位組織であるF会は本件建物の所在する群馬県に本家を置く指定暴力団であることなどからすれば、そのような暴力団組織に所属する者が居住している事実が存在することにより、当該居室のみならず、本件建物のその他の居室を賃借し、又は賃借しようとする者において、使用の際に心理的に十全な使用を妨げられることになるものと認められる。
また、上記に加えて、本件売買契約の目的物がオーナーチェンジが予定されている収益物件であること及び現代における暴力団排除の意識の高まりに鑑みれば、本件建物の売却に当たっても相応の価値下落が生じるものと考えられる。
したがって、本件建物１号室に暴力団関係者であるＪが居住していたことは、本件売買契約20条に規定する「隠れた瑕疵」に当たるものと認められる』。
『本件において、収益物件である本件建物について、群馬県に本家を置く指定暴力団傘下の組織の組長であった者がかつて居住していたことがあるという事実が瑕疵に当たると認められることからすれば、今後本件土地建物をオーナーチェンジのために売却するに当たってはそのことが一定の減額要素となり得るものと考えられるから、購入価額の１割である660万円を上記の瑕疵と相当因果関係のある損害と認めるのが相当である』。
図表 暴力団事務所や暴力団関係者の居住による損害
まとめ
2007（平成19）年には政府から暴力団を不動産取引から排除するための指針が示され、また、都道府県では暴力団廃除条例が制定されています。契約書を作成する際に、当事者が暴力団でないことを確約させ、確約に違反することがあれば契約の解除を認める条項を設けることも一般的です。不動産業者は、暴力団を巡る不動産取引のトラブルをできる限り回避するよう、万端の準備を整えておく必要があります。
山下・渡辺法律事務所 弁護士
渡辺 晋
第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。