犯罪収益移転防止法上、宅建業者は、法人が顧客となる取引を行う場合、どのような事項を確認する必要がありますか。
Answer
法人が顧客の場合、宅建業者が確認すべき事項は、①本人特定事項（名称、本店または主たる事務所の所在地）、②取引を行う目的、③事業の内容、④実質的支配者の確認（その者の本人特定事項）です。現に特定取引の任に当たっている者についての、本人特定事項（氏名、住居、生年月日）も確認が必要です。
犯罪収益移転防止法
さて、犯罪収益移転防止法（以下「犯収法」または「法」）は、犯罪による収益の移転の防止を図ることを目的とする法律です。マネー・ロンダリング（資金洗浄）防止法（マネロン法）ともいわれます。
犯収法では、金融機関など49の業種が、特定事業者として位置づけられ、所定の措置が義務づけられます。宅建業者は特定事業者ですから、同法に定められる義務を履行しなければなりません。
３つの義務
犯収法によって特定事業者に義務づけられる措置は、〔１〕取引時確認、〔２〕確認記録・取引記録の作成・保存、〔３〕疑わしい取引の届出の３つです。
〔１〕取引時確認（法４条）
取引時確認は、本人特定事項により、(1)顧客が実在する特定の自然人（個人）または法人であることを明らかにし、(2)現実に取引行為を行い、あるいは行おうとしている相手方が、顧客と同一であることを確かめ、届出を要する疑わしい取引か否かの判断を容易にし、(3)取引の動機や目的等を明らかにするための手続きです。
顧客が自然人の場合には、①本人特定事項（氏名、住居、生年月日）、②取引を行う目的、③職業の３項目が確認事項となります。
顧客が法人の場合には、①本人特定事項（名称、本店または主たる事務所の所在地）、②取引を行う目的、③事業の内容、④実質的支配者（株式会社で25%を超える議決権を有する者など）の確認が必要です。実質的支配者がいる場合には、その者についての本人特定事項（氏名、住居、生年月日）の確認もしなければなりません。
また法人の場合には、代表者や取引担当者が現に特定取引の人にあたります。現に特定取引の任に当たっている者についての、本人特定事項（氏名、住居、生年月日）も確認が必要です（図表１）。
図表1：取引時確認として確認すべき事項
〔２〕確認記録・取引記録の作成・保存（法６条・７条）
ア 確認記録の作成・保存
特定事業者は、取引時確認を行った場合には、直ちに、確認記録を作成し、特定取引等に係る契約が終了した日から７年間、保存しなければなりません。確認記録は、取引時確認を行ったことを事後的に確認するためのものですので、確認事項のほか、確認を行った者やその状況を特定するために必要な事項が、記録事項となります。
イ 取引記録の作成・保存
また、特定事業者は、取引時確認が、どの取引と対応するものであるかを明らかにするため、取引記録を作成しなければなりません。①確認記録を検索するための事項、②取引の日付、③取引の種類、④取引に係る財産の価額（＝売買代金の額）、⑤財産の移転元、移転先の名義などが記載事項です。取引記録の保存期間も7年間です。
なお、宅建業法上も取引帳簿の備え付けが義務づけられていますから（宅建業法49条）、犯収法に基づく確認記録・取引記録を、宅建業法に基づく取引帳簿とともにとじておくことも、合理的な管理方法です。
〔３〕疑わしい取引の届出（法８条）
特定事業者は、業務遂行の過程において、取引で収受された財産が犯罪収益ではないか、または顧客が当事者になりすまし、犯罪収益を隠匿しようとしているのではないか、というような疑いが生じた場合には、速やかにその取引内容等を行政庁に届け出なければなりません（図表２）。たとえば、売主が「いくらでもいいから早く売りたい」と言っていたり、買主が「書類は全部、登記上の会社所在地以外に送付してほしい」と言っている場合などには、疑わしい取引と判断すべきだと考えられます。
図表2：顧客等との取引に関するフロー図
今回のポイント
- 犯罪収益移転防止法では、宅建業者には、①取引時確認、②確認記録・取引記録の作成・保存、③疑わしい取引の届出という３つの義務が課されている。
- 取引時確認において確認すべき事項は、図表１のとおりである。取引が代理人や代表者によって行われる場合には、代理人や代表者、現に特定取引の任に当たっている者についての、本人特定事項（氏名、住居、生年月日）も確認しなければならない。
- 特定事業者は、確認記録を作成し、７年間保存する義務がある。また取引記録を作成し、７年間保存することも必要である。
- 取引で収受された財産が犯罪収益ではないか、または顧客が当事者になりすまし、犯罪収益を隠匿しようとしているのではないか、というような疑いが生じた場合には、取引内容等を行政庁に届け出なければならない。
山下・渡辺法律事務所
弁護士
渡辺 晋
第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。マンション管理士試験委員。著書に『新訂版 不動産取引における契約不適合責任と説明義務』（大成出版社）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。