親から相続した土地を所有し、地元の会社に賃貸しています。私名義の相続登記を行った後、昨年、現在の住まいに引っ越ししましたが、登記簿上の住所を変更しないままになっています。
住所変更の登記をしないと、ペナルティが科されるのでしょうか。
Answer
2026（令和8）年4月以降、不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名もしくは名称または住所について変更があったときは、その変更日から2年以内に変更の登記の申請をすることが義務づけられています。この申請をすべき義務がある者が、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、5万円以下の過料に処されます。
住所等変更登記の義務化のスタート
さてわが国では、人口減少・少子高齢化が進む中、相続件数の増加や土地利用ニーズの低下、土地の所有意識の希薄化が進行しています。そのような状況のもと、不動産登記簿を見ても、所有者やその連絡先がわからない所有者不明土地が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっています。この問題を解決するため、さまざまな法改正が行われており、これまで任意だった相続登記の申請が義務化され、2024（令和6）年4月から実施されていますが、加えて2026年4月からは、住所等変更登記の申請の義務化も始まっています。
住所等変更登記の義務化の内容
所有権の登記名義人の氏名もしくは名称または住所（住所等）について変更があったときは、所有権の登記名義人は、その変更があった日から2年以内に住所等の変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の5。住所等変更登記の申請の義務化）。
住所等変更登記の申請義務の施行日より前に住所等を変更した場合であっても、住所等変更登記をしていない場合には義務づけの対象となります。もっとも2年間の猶予期間が設けられており、猶予期間中（2026年4月〜2028（令和10）年3月）に住所等変更登記を行えば、過料の適用対象とはなりません。
住所等変更登記をしない場合のペナルティ
住所等変更登記の申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、5万円以下の過料が科されます（不動産登記法164条2項）。
この過料を科す場合の流れについて、法務省のウェブサイトでは、次のとおり説明されています（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00694.html）。
- （1）登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告する（催告書を送付）。
- （2）催告書に記載された期限内に登記や申出がされない場合、登記官は、裁判所に対してその義務違反を通知する。ただし、催告を受けた相続人から説明を受けて、変更登記をしないことにつき、登記官において「正当な理由」があると認めた場合には、この通知は行わない。
- （3）（2）の通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われる。
登記官の職権による住所等変更登記（スマート変更登記）
ところで、住所等変更登記の申請の義務化とともに、登記官が、所有権の登記名義人の氏名もしくは名称または住所について変更があったと認めるべき場合に、職権で、氏名もしくは名称または住所についての変更の登記をすることができるとする仕組みが設けられました（不動産登記法76条の6）。この仕組みが、スマート変更登記といわれます。所有権の登記名義人が自然人の場合は申出があったときに、所有権の登記名義人が法人の場合は申出の有無にかかわらず、職権による住所等変更登記がなされます（図表）。通常の変更登記には登録免許税がかかりますが、スマート変更登記の利用は無料です。
図表：職権による住所等変更登記（スマート変更登記）の手続きイメージ（令和8年4月1日施行）
なお、海外に居住する個人の方、および会社法人等番号のない法人の方は、法務局で住所等の変更の事実を確認できないため、スマート変更登記を利用することができません。住所等に変更があったときは、変更登記の申請が必要です（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00688.html）。
今回のポイント
- 不動産の所有者は、氏名・名称、住所について変更があったときは、2年以内に変更の登記の申請をしなければならない。申請を怠ったときは、5万円以下の過料に処される。
- 住所等の変更登記の申請義務については、2年間の猶予期間が設けられており、2028年3月までに住所等変更登記の申請を行えば、過料の適用対象とはならない。
- 住所等の変更登記の申請義務が開始すると同時に、職権で住所等の変更登記を行う制度（スマート変更登記の制度）が導入された。
- スマート変更登記の制度では、所有権の登記名義人が自然人の場合は申出があったときに、職権による住所等変更登記がなされる。所有権の登記名義人が法人の場合は申出の有無にかかわらず、職権による住所等変更登記がなされる。
山下・渡辺法律事務所
弁護士
渡辺 晋
第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。マンション管理士試験委員。著書に『不動産最新判例100』『不動産登記請求訴訟』（日本加除出版）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。