土地を購入しましたが、金融機関にローンを承認してもらえませんでした。そこで仲介業者に、ローン条項に基づいて売買契約を解除するよう売主に伝えてもらうよう依頼したところ、仲介業者が解除期日までに売主に伝えなかったので、ローン解除ができなくなってしまいました。仲介業者に損害賠償を請求できるでしょうか。
Answer
仲介業者に損害賠償を請求することができます。仲介業者には、信義則上、解除期日までにローン解除を売主に対して伝える義務があるからです。
ローン条項
戸建て住宅やマンションの購入にはローンの利用が一般的です。しかし、金融機関の審査によりローンが承認されないと購入者は代金を支払うことができません。そこでローンを利用する売買では、多くの場合に、ローン条項が定められています。ローン条項とは、ローンの承認を得られなかったときには、購入者が損害賠償などの不利益を負うことなく、契約解除（ローン解除）によって契約を終了させることができるという特約です。
ローンが不承認だったために、買主が仲介業者を介してローン解除の意思表示をしようとするときには、仲介業者は、信義則上、遅滞なくローン解除の意思を売主に伝える義務を負います。東京地判令和3.10.22-2021WLJPCA10228008では、仲介業者がこの信義則上の義務に違反したことから、買主に対する損害賠償義務が認められました。
東京地判令和3.10.22
１．事案
（1）売買契約の締結
売主Ａと買主Ｘは、売主側の元付け業者Ｙおよび買主側の客付け業者Bの仲介によって、令和２年８月27日、代金9,000万円として、土地（物件）の売買契約を締結した（本件売買契約）。手付金450万円および内金450万円が、ＸからＡに対して支払われた。
本件売買契約には、融資の全部または一部が否認された場合には、解除期日を令和２年９月19日として、同日まではローン解除をすることができ、ローン解除がなされた場合にはＡはＸから受領した金員を返還するとの融資特約事項が付されていた。同年９月28日には、解除期日が10月６日に変更された。
（2）融資の否認
Ｘは10月５日、金融機関から融資を認めないという連絡を受けたため、Ｂに本件売買契約を解除する旨の書面を交付した。Ｂは、Ｙに対し、この書面のデータをメールで送信した。しかるにＹはすぐに解除についてAに伝えることをせず、Ａに対して本件売買契約を解除する旨の連絡をしたのは、ローン解除可能日の経過後の10月10日であった（図表）。
図表：東京地判令和3.10.22の経緯
Ｘは、Ａに対し、手付金と内金の返還を求めたが、Ａは解除期日である令和２年10月６日までに、融資特約に基づく本契約を解除するという連絡または通知を受けていないとし、手付金および内金を返還しない旨の回答をした。
（3）訴えの提起
Ｘは、Ｙが融資特約の解除期日である令和２年10月６日までにＡに対して意思表示の内容を伝達しなかったため、本契約を解除することができなかったとして、Ｙに対して、既払いの手付金と内金の合計額900万円の損害賠償を求め、訴えを提起した。
２．裁判所の判断
『Yは宅地建物取引業者であり、本件売買契約に売主仲介の立場で関与したものであって、本件売買契約の成立やその後の履行に密接に関与すべき立場にあったことが認められるところ、このようなYの立場に照らすと、Yは、売主であるAのみならず、買主であるXに対しても、Xが売主仲介であるYに対して本件売買契約に関する意思表示をした場合、その内容を了知したときには遅滞なくAに対してその内容を伝達すべき信義則上の義務を負っていたというべきである。
しかるに、Yは、買主仲介であるBから変更後の本件融資利用特約の契約解除期日以前にXが本件意思表示をした旨の連絡を受けたにもかかわらず、Aに対してその内容を伝達せず、あえて秘匿したのであるから、上記信義則上の義務に違反したものと認められる。
そして、Yの担当者であるＤは、独断で上記の行動をしたものであるから、Yに上記信義則上の義務違反について故意が認められることも明らかである。
そうすると、Yが変更後の本件融資利用特約の契約解除期日以前にAに本件意思表示の内容を伝達しなかったことは、Xに対する不法行為に当たるものと認められる』。
まとめ
本稿で紹介した裁判例では、宅建業者が融資不承認の連絡を受けたのが10月5日（月）、売主に対してローン解除を連絡したのは10月10日（土）であったところ、10月６日（火）までにローン解除を伝えなかったために、責任を問われることになってしまいました。連絡を受けた日の翌日に次のアクションを起こす義務を負うというのは多少厳しすぎるようにも感じますが、このケースを通して、宅建業者は社会から安全な不動産取引を実現させることが期待されていることを再確認していただきたいと思います。
今回のポイント
- ローン条項とは、金融機関からローンの承認を得られなかったときには、購入者が損害賠償などの不利益を負うことなく、ローン解除によって契約を終了させることができるという特約である。
- ローン条項には、融資を得られなかった場合には当然に契約解除となるタイプ（当然終了型）と、融資を得られなかった場合には買主が解除の意思表示をすることができると定められるタイプ（解除意思表示型）がある。
- ローンが不承認だった場合に、買主が仲介業者を介してローン解除の意思表示をしようとするときには、仲介業者は、信義則上、遅滞なくローン解除の意思を売主に伝える義務を負う。
山下・渡辺法律事務所
弁護士
渡辺 晋
第一東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所民事弁護教官、司法試験考査委員、国土交通省「不動産取引からの反社会的勢力の排除のあり方の検討会」座長を歴任。マンション管理士試験委員。著書に『不動産最新判例100』『不動産登記請求訴訟』（日本加除出版）、『民法の解説』『最新区分所有法の解説』（住宅新報出版）など。