当社では、平成30年５月１日、賃貸アパートの部屋を賃借人Ａに賃貸するにあたり、賃貸借期間を２年、賃借人Ａの父親であるＹを連帯保証人として賃貸借契約を締結しました。Ｙとの連帯保証契約には「当社と賃借人Ａとの賃貸借契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様とする」との記載をしています。
その後、令和２年５月１日、賃借人Ａとの賃貸借契約を合意更新しました。それから間もなく、Ａが令和２年７月分以降の賃料を滞納したので、連帯保証人Ｙに請求したのですが、Ｙは「令和２年４月１日に改正民法が施行されており、個人との連帯保証は極度額を定めなければならないことになったのにＹとの連帯保証契約には極度額の定めがないので連帯保証は無効」と言ってきました。連帯保証は無効となるのでしょうか。
図 事例の経緯
Answer
令和２年４月１日以降に新規に契約する賃貸借契約の、個人の保証人との間では極度額を書面等で定める必要があります。施行日前に契約した賃貸借の保証は、施行日を経過した後も極度額の定めがなくとも有効ですが、施行日以降に保証契約を更新する場合は、極度額を定めなければ保証は無効であるとするのが法務省の見解です。
ただし、施行日の後に賃貸借契約を更新しても、保証契約を更新していない場合は、保証契約には相変わらず旧法が適用されますので、極度額を定めていない場合でも保証契約は無効にはなりません。
1．改正民法による個人保証契約の新たな規制
平成29年５月26日、民法の一部を改正する法律（債権法）が成立し、令和２年４月１日から施行されています。改正民法では、賃貸借契約の保証人が個人である場合には、保証契約には極度額（保証人の責任限度額）を書面または電磁的記録（以下「書面等」）により定めなければならないと規定されています（改正民法465条の2）。
このため、令和２年４月１日以降に新規に個人を保証人として保証契約を締結する場合は、必ず極度額を書面等で定めなければ保証契約は無効となります。
2．改正民法施行前に締結済の保証契約
令和２年４月１日より前に契約した保証契約（以下「既存の保証契約」）は、改正民法は原則として施行日以後に締結する契約に適用されますので、既存の保証契約は施行日以降も極度額を書面等で定めなくとも有効とされます。ただし、施行日より後に保証契約を更新した場合は、見解の相違はありますが、更新後の保証契約には改正民法が適用され、極度額を書面等で定めない限り保証契約は無効と解するのが法務省の見解です。
3．保証契約の更新とは？
ご質問のケースでは、Ａとの賃貸借契約の更新手続きは取られていますが、Ｙとの連帯保証契約は何も手続きが取られていないようです。この場合でも、Ｙは賃貸借契約更新後のＡの債務について、保証人としての責任を負いますが、保証契約も更新したことになるのでしょうか。
この点について明らかにした裁判例があります（東京地判令和３年４月23日）。このケースは、改正民法施行前に、賃貸借契約の保証人として個人であるＸと連帯保証契約を締結したものですが、保証契約には「Ｘの連帯保証債務については、本契約が合意更新あるいは法定更新された場合も同様とする」と定められ、期間満了時に賃借人と賃貸借契約の更新手続きはとられましたが、保証人Ｘとは何の手続きもしていなかったという事案で、保証人Ｘが、本契約は更新されたが、更新の際に極度額が定められなかったことにより、更新後の連帯保証契約は無効であると主張した事案です。
これに対し、判決では、本件連帯保証契約は改正民法の施行日より前に締結されたものであり、その後、本件賃貸借契約の更新に合わせて同保証契約が更新されることもなかったから、改正民法の適用がなく、極度額を定めていなくとも保証契約は有効であると判示しました。
賃貸借契約が更新され、更新後の債務について保証人が責任を負うとしても、保証契約の更新手続きがなされていない限り、改正民法は適用されないとしていることにご留意ください。
今回のポイント
- ●令和２年４月１日施行の改正民法（債権法）では、賃貸借の保証人が個人である場合は、極度額を書面または電磁的記録で定めなければ保証契約は無効である。
- ●令和２年４月１日以降に、個人を保証人として賃貸借の保証契約を締結するときは、必ず極度額を書面等で合意しておく必要がある。
- ●令和２年４月１日より前に締結済の保証契約は、令和２年４月１日を経過した後も、従来どおり、極度額を定めていなくとも保証契約は有効とされる。
- ●令和２年４月１日以降に保証契約を更新するときは、極度額を定める必要があるとするのが法務省の見解であるが、賃貸借契約が更新されても保証契約を更新していない場合は、極度額を定める必要はない。
海谷・江口・池田法律事務所
弁護士
江口 正夫
東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。