当社所有の貸しビルの一室を、テナントのＹに美容院の店舗として賃貸していますが、Ｙから、「３カ月前に発生した地震の後、営業を休止して建物の調査をしたところ、外壁タイルの剥離、サッシガラスのひび割れ、雨漏りが発生しており、旧耐震建物で耐震性能が不足しているので耐震補強をしてほしい」との申し入れがありました。
当社が応じなかったところ、Ｙは、「こうした事象が発生して営業を休止した３カ月前から本件貸室は耐震性能不足等により使用不能となったものであるから、賃貸借契約は終了しており、３カ月分の賃料を返還してほしい」と要求してきました。Ｙの要求に応じる必要はあるのでしょうか。
Answer
ご質問のケースのように、旧耐震建物の耐震性能の不足により、建物での安全な営業が不能となったので賃貸借契約が終了したとして紛争となるケースは少なくありません。しかし、旧耐震基準の建物であることが、直ちに店舗の安全な使用が不可能になると評価できるものではありません。耐震性能の不足により、建物が使用不能となったといえるか否かは、実際に生じた各事象が建物修補により改善できないものといえるのか、発生した事象は、本当に安全な使用が不能と評価できるかという点から検証される必要があります。
このため、賃借人が耐震性能不足を理由とする契約解除を主張して退去し、争いになったケースでは、こうした要件を満たしていない場合、未だ使用不能とはいえないとして、賃借人の請求が棄却されています。
旧耐震基準により建築された建物の安全性
昭和56年６月１日以降に建築確認を取得して建てられた建物をいわゆる「新耐震基準」による建物といい、昭和56年５月31日までに建築確認を取得して建てられた建物をいわゆる「旧耐震基準」による建物といいます。一般的には新耐震基準は、旧耐震基準よりも厳しい基準であり、新耐震建物よりは旧耐震建物が耐震性において劣る場合があることは事実としても、旧耐震建物であるから耐震性能が不足しているとは限りません。旧耐震建物でも、耐震性能に問題のない建物はあり得ます。したがって、旧耐震建物であるから耐震性能に問題があるという評価ができるわけではなく、要は、建物の現状がどのようなものであるかによることになります。実際には、建物の安全性は、耐震診断を行って、その安全性を確認することになります。
建物の耐震性能の不足に関する裁判例
店舗賃借人が、建物の老朽化や耐震性能不足により賃借した店舗の使用が不可能になったので賃貸借契約が終了したとして、使用不能となった後の既払賃料等の返還を賃貸人に対し求めた裁判例は少なくありません。
（1）東京地判 平29・11・28 金融商事判例1551-49
〔事案の概要〕
事案は、喫茶店を経営するテナントが建物の外壁の一部に崩落の恐れがあるとして、店舗を休業して建物の調査を行ったところ、①２階庇部分の塗装剤の剥離、②外壁タイルおよびモルタルの剥離、③２階サッシガラスのひび割れ、④雨漏りがあることが判明し、賃貸人に建物の修繕・耐震診断の実施等を求めて協議をしたが、賃貸人はこれに応じなかったため、本件店舗は建物の歪みや耐震強度不足により使用不能になっているので賃貸借契約は当然に終了しているとして、一方的に退去し、使用不能となったと主張する時期から現在までの既払賃料（合計1,064万円余）の返還を求めたというものです。
〔裁判所の判断〕
裁判所は、「テナントが主張する各事象が生じていたとは認められる。しかし、①各事象は建物修補により改善できないものとは認められないこと、②旧耐震基準の建物であることにより直ちに本件店舗の安全な使用が不可能になると評価することもできないこと、③賃貸人が当該建物の安全性を証明する義務を負っていたとも解せないこと等の理由から本件店舗が使用不可能になり、本契約が終了したとは認められず、賃借人の既払賃料の返還請求も認められない」との判断を示しました。
なお、この裁判例では、賃借人が一方的に退去したことは、賃借人による期間内解約がなされたとみるべきであるから、約定に従い賃借人は６か月分の賃料相当額の支払義務を負い、さらに原状回復義務を履行していないことから通常損耗を除いた原状回復費を賃貸人に支払えとの判断も示しています。
今回のポイント
- 旧耐震建物であるから耐震性能に問題があり、店舗の安全な使用が不能という評価ができるわけではない。
- 実際に建物の安全な使用が不能か否かは、耐震性能について耐震診断等を行い、耐震性能についての確認を行うことが必要である。
- こうした確認をすることなく、賃借人が一方的に契約終了を主張し退去した場合は、賃借人の期間内解約と判断され、約定の解約金や原状回復費用を求められる場合がある。
江口・海谷・池田法律事務所
弁護士
江口 正夫
東京弁護士会所属。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。著書に『不動産賃貸管理業のコンプライアンス』『大改正借地借家法Ｑ＆Ａ』（ともに にじゅういち出版）など多数。