Vol.62 権利関係
～民法（賃貸借）～

本試験では、賃貸借の問題がほぼ毎年出題されています。また、毎年２問出題されている借地借家法は、民法の賃貸借のa規定をベースにして制定されているので、借地借家法を学習する際は、民法の賃貸借に関する理解が必要になってきます。宅建試験に合格するためには、賃貸借をマスターすることは不可欠といえるでしょう。

❶賃貸借の存続期間

賃貸借の存続期間は50年を超えることができず、これより長い期間を定めても50年に短縮されます。

下記いずれの場合でも、賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するためには、当該不動産について所有権移転登記をすることが必要です。

賃借物の修繕義務は賃貸人が負うのが原則ですが、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは、賃貸人は修繕義務を負いません。また、次の場合には、賃借人が自ら修繕できます。

賃借物の一部が滅失その他の理由により使用・収益できなくなった場合で、賃借人の責めに帰することができない事由によるときは、賃料は、請求しなくても当然に減額されます。

賃借物の一部が滅失その他の理由により使用・収益できなくなり、残存する部分のみでは賃借をした目的を達することができないときは、それが賃借人の責めに帰すべき事由による場合であっても、契約の解除をすることができます。

賃貸借が終了したときは、賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷については、原状回復義務を負いますが、通常損耗・経年変化については原状回復義務を負いません。

（1）賃貸人の承諾の必要性

賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、賃借権を譲渡・転貸できません。無断で第三者に使用・収益させたときは、賃貸人は契約を解除できます。ただし、無断で第三者に使用・収益させても、背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、解除できません。

（2）承諾を得た譲渡・転貸の効果

賃借権の譲渡	賃貸人と賃借権の譲受人との間に賃貸借が継続
目的物の転貸	転借人は賃貸人に対して直接に義務を負う転借人は、借賃の前払いをもって賃貸人に対抗できない

（3）転貸後に賃貸借契約の解除が行われた場合

①（ＡＢ間の）賃貸借契約が合意解除されても、そのことを転借人に対抗することはできません。　
②賃貸借契約が債務不履行により解除された場合は、そのことを転借人に対抗できます。

敷金返還義務が生じるとき	①賃貸借が終了し、かつ、賃借物の返還を受けたとき（賃借物の返還を先に済ませないと、敷金の返還を求めることはできない） ②賃借人が適法に賃借物を譲り渡したとき
敷金の充当	賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいた債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充当することができるが、賃借人の側から充当を請求することはできない

【Ｑ１】建物の賃貸借契約が期間満了により終了した。賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。なお、原状回復義務について特段の合意はないものとする。（R2　問４）
【Ｑ２】賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で居住用建物の賃貸借契約が締結された。ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することはできない。（R2･12月　問12）

【解説】賃借人は、賃貸借終了後に賃借物を原状に復する義務を負いますが、通常損耗や経年劣化については原状回復義務を負いません。

◯

【解説】無断転貸して第三者に賃借物を使用収益させた場合、賃貸借契約を解除できるのが原則ですが、背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、例外的に解除することができません。

植杉伸介

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2024』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。