Vol.71 法令上の制限～国土利用計画法①～

国土利用計画法の問題は、毎年１問出題されます。本試験では、全国に適用される事後届出制に関する知識から主に出題されます。制度の基本をしっかり押さえて過去問学習をすれば、得点源にすることが可能です。

●事後届出制

（1）土地取引の届出

全国にわたり、一定規模以上の土地について土地売買等の契約をした場合には、権利取得者が単独で、契約締結後２週間以内に、都道府県知事に対し、一定の事項を届け出なければなりません。

（2）届出が必要な取引の種類

地価高騰を防止するのが、届出制の重要な目的の１つです。それゆえ、届出が必要な取引は、地価高騰に結びつくようなものが対象になります。

下記の図にある①権利性、②対価性、③契約性の３つの要件を満たすものは届出が必要となります。反対にどれかが欠けるものは届出不要です。たとえば、土地の贈与契約は、権利性と契約性を満たしますが、対価性を満たさないので、届出不要です。

地上権または賃借権を設定する場合の対価性とは、賃料または地代の支払いではなく、権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないもの）の支払いを意味します。

権利性・対価性・契約性を満たす行為でも、下記の場合は例外的に届出不要とされます。

①　国・地方公共団体が当事者の双方または一方の場合

②　民事調停による調停・民事訴訟による和解

③　農地法３条の許可を受ける取引

④　強制執行・担保権の実行としての競売

（3）届出が必要な土地の面積

届出が必要な土地の面積は、面積当たりの地価の違いに応じ、下記のようになっています。

市街化区域	2,000m²以上
市街化区域を除く都市計画区域（市街化調整区域もしくは非線引都市計画区域）	5,000m²以上
都市計画区域外	10,000m²以上

①買いの一団

個々の取引が届出対象面積に達していない場合でも、隣接する一体性のある土地を、まとめて取得しようとするときは、その一団の土地の合計面積で届出の必要性を判断します。

＜買いの一団＞

たとえば、市街化区域で左記のようにそれぞれＡＢＣが所有する３つの隣接する土地を、Ｄが買い集めるケースでは、合計面積が2,000㎡以上となるので、Ｄは３つの売買契約すべてについて、届出が必要となります。

②売りの一団

これに対し、届出対象面積の土地を、分割して売買等する場合は、分割後の面積で事後届出の必要性を判断します。したがって、下記の図のケースでは、事後届出は不要です。

③共有持分の譲渡

また、共有する土地において、その持分のみを譲渡する場合は、全体の面積に持分の割合をかけた数字で、届出の必要性を判断します。

（4）違反取引

事後届出制に違反したとしても、契約自体は有効です。ただし、届出しなかった者および虚偽の届出をした者に対しては、６月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます。

（5）知事の勧告

届出のあった取引の利用目的を審査し、不適当と思われる場合は、届出があった日から３週間以内に、都道府県知事は利用目的の変更を勧告することができます。なお、事後届出の場合は、利用目的変更の勧告しかできず、契約中止や対価額についての勧告はできません。

（6）勧告に従わない場合

勧告には強制力がなく、これに従わない場合でも、契約の効力は有効ですし、罰則の適用もありません。そのかわり勧告に従わない者について、都道府県知事は、その旨および勧告の内容を公表することができます。

【Ｑ１】Ａが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をＢが購入した場合には、Ｂは事後届出を行う必要はないが、Ｃが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてＤと売買に係る予約契約を締結した場合には、Ｄは事後届出を行う必要がある。（R2・問22）
【Ｑ２】宅地建物取引業者Ａが、自己の所有する市街化区域内の2,000㎡の土地を、個人Ｂ、個人Ｃに1,000㎡ずつに分割して売却した場合、Ｂ、Ｃは事後届出を行わなければならない。（R1・問22）

○

【解説】届出が必要な土地の面積は、市街化区域2,000㎡以上、市街化調整区域5,000㎡以上なので、Ｂは届出不要、Ｄは届出必要となります。

【解説】事後届出の場合、売りの一団では分割後の土地の面積で届出の要否を判断します。Ｂ、Ｃが取得した土地の面積は1,000㎡しかないので、いずれも届出不要です。

植杉伸介

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2024』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。