物権変動に関する問題は、３年に１回程度の頻度で出題されています。少し難解な内容を含みますが、基本的な考え方を理解したうえで知識を整理し、覚え方のコツをマスターしておけば、難問にも対応できるようになると思います。
1. 対抗要件の基本的な図式
上図のＢとＣのように二股に分かれる関係の場合は、対抗要件（不動産の場合は登記）を先に得たほう（悪意でも）が勝つ
上図のＡとＢ、ＢとＣ、ＡとＣのような直線的関係の場合は、対抗要件によって優劣を決定しない
2. 取消しと登記
たとえば、ＡがＢの詐欺により土地をＢに売却し、さらにＢがＣに土地を売却した後、Ａが詐欺を理由に契約を取り消した場合、Ｃが善意無過失ならＣの勝ちだが、Ｃが悪意または善意有過失ならＡの勝ちであり、登記の有無は関係ありません。
これに対して、ＡがＢとの契約を取り消した時点では、まだＢからＣへの売却を行われておらず、取消し後にＣが契約した場合は、ＡとＣのどちらが先に登記を得たかで勝敗が決まり、Ｃの善意・悪意は関係ありません。この場合は、二重譲渡と同様に考えるのです。つまり、Ａの取消しによってＢのもとにあった権利がＡに戻ってくるという権利の変動があり、他方でＢがＣに売却することによりＢからＣへ権利が変動しています。これは、Ｂを起点にしてＡとＣに二重に譲渡された関係に類似するからです。
3. 取得時効と登記
Ａ所有の土地をＢが時効取得する一方、Ａがその土地をＣに売却した場合に、ＢとＣの関係はどうなるかという問題ですが、ＣがＡから権利を取得したのが、時効完成の前か後かで結論が異なります。
まず、時効完成前にＣが現れた場合は、Ｂは登記なくして時効による権利取得を主張できます。なぜなら、時効完成時点では、Ｃが所有者であり、時効によりＣからＢに権利が変動したことになるからです。つまり、権利変動の当事者の関係なので、登記で決着する場面ではないわけです。
これに対して、時効完成後にＣが現れた場合は、ＢとＣは登記を先に得たほうが勝つという関係になります。この場合、時効完成時点では、まだＡが所有者なので、時効によりＡからＢに権利が変動したことになります。そして、さらにＡはＣに売却したわけですから、まさにＡを起点にしてＢとＣに二重に権利が移動したことになるからです。
4. 解除と登記
たとえば、ＡがＢに土地を売却し、さらにＢがＣに売却した事例で、ＡがＢの債務不履行を理由に契約を解除した場合、ＡとＣの関係はどうなるかという問題ですが、結論は次のようになります。
5. 覚え方のコツ
問題を解いてみよう！
知識の定着を
- 【Ｑ１】Ａ所有の甲土地につき、ＡとＢとの間で売買契約が締結された。ＡがＢにだまされたとして詐欺を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した後、Ｂが甲土地をＡに返還せずにＤに転売してＤが所有権移転登記を備えても、ＡはＤから甲土地を取り戻すことができる。 （H23 問１）
- 【Ｑ２】Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。 （R１ 問１）
こう考えよう！＜解答と解き方＞
Answer1
【解説】取消し後に出現した第三者と取消しをした者との関係は、登記の先後で決着をつけます。したがって、Ａは、すでに登記を得ているＤから土地を取り戻すことはできません。
Answer2
【解説】時効取得者は、時効完成前に権利を譲り受けた者に対しては、登記がなくても時効による権利取得を対抗できます。
植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。