Vol.82
役所での質問トーク編 第1回
役所において都市計画の質問トークの仕方！
宅建業法に定める売買の重要事項説明では、多くの法令上の制限を確認する必要があります。役所での調査は難しく、「どこで、何を、どう質問すればよいか」迷うこともあります。本節は、その質問トークの事例を参考として述べていきます。
最初の調査先は都市計画担当課！
最初の訪問先は都市計画の担当課です。初めて訪問する役所で、都市計画の担当課の名称や場所がわからないときは、総合受付に行き、「都市計画の担当課を教えてください」と、質問をします。なぜ、最初に、都市計画の担当課に行くかと言うと、デパートに例えれば総合案内のようで、「都市計画担当課は役所の関係法令の総合窓口」です。都市計画法上の情報はもちろんのこと、都市公園法の公園や景観法の計画区域、生産緑地法の生産緑地地区、土地区画整理法の区域、都市再生特別措置法の立地適正化計画、地下鉄、モノレールなど、多くの法令情報が集まっているからです。
計画街路の際の質問トーク
都市計画担当課では、最初に、「都市計画を教えてください」と、質問をします。そうすると、「用途地域、建蔽率、容積率、高さ制限など」を教えてくれるので、聞いたことをすべてメモに記録します。都市計画の情報は、最近では、役所のWeb 情報で公開している行政が増えましたが、計画街路に敷地がかかっているようなときなどは、必ず、都市計画担当課に行きます。「この計画街路の詳細を教えてください」と、質問をします。そして、「計画街路の進捗状況を教えてください」と、質問をします。さらに、「計画決定ですか事業決定ですか」と、質問をします。担当者が、「計画決定です」と、回答されたら、「事業実施予定はありますか」と、質問をします。「事業実施予定あり」と、回答されたら、「いつ頃の予定ですか」と、質問をします。これで、計画決定の計画街路の進捗状況を知ることができます。一方、「事業決定です」と、回答されたら、「事業完了予定はいつ頃ですか」と、質問をします。そして、「敷地に抵触している部分は何メートルくらいですか」と、質問をします。「詳細図面があれば測量図をください」と、言ってもらいます。（※ポイント1）
ポイント1
都市計画担当課では、「計画街路あり」と、回答されたら、「計画決定ですか、事業決定ですか」と、質問をします。「計画決定です」と、回答されたら、「事業実施予定はありますか」と、質問をします。「事業実施予定です」と、回答されたら、「いつ頃実施されますか」と、質問をして、その回答をメモに記録します。（下記の情報は参考です。赤い線が計画線です。）
許可申請に関する質問トーク
敷地が計画街路等の都市施設に抵触している場合、計画範囲内の敷地には、建築物の建築を規制する都市計画法の建築規制があります。このような場合は、「都市計画法第53条許可申請書はありますか」と、質問をします。そして、「許可要件を書いた資料はありますか」と、質問をして、許可要件を入手します。計画街路などがある場合は、「公拡法（公有地の拡大の推進に関する法律）の届出書はありますか」と、質問をします。そして、一緒に、「国土法（国土利用計画法）の届出書もありますか」と、質問をします。あれば、入手します。いずれの届出も面積要件がありますので、基準面積を確認します。「公拡法、国土法の届出書は役所Webで公開しています」と、回答された場合は、メモにWebとメモし、後で取り寄せます。
コンパクトシティーの際の質問トーク
都市計画担当課では、都市再生特別措置法による立地適正化計画を知ることができます。
ここでは、「該当法令の有無」という場合と、「対象地は法令適用あり」または「対象地は法令適用除外」の場合とは異なるため、これらを区別しながら質問をします。まず、「立地適正化計画はありますか」と、質問をします。「立地適正化計画はあります」と、回答されたら、「一般住宅の建築ですが、届出は必要ですか」と、質問をします。この法令は、市町村ごとに異なります。立地適正化計画は、人口減少などを見据え、居住や医療・福祉・商業などの都市機能を適切な区域に誘導し、コンパクトなまちづくりを目指す制度です。「立地適正化計画あり」と、回答された場合、「居住誘導区域と都市機能誘導区域」が指定されており、区域外で一定の住宅開発や誘導施設の整備を行う場合は、都市再生特別措置法に基づく届出の義務があります。このため、「立地適正化計画あり」の場合、「立地適正化計画の概要を書いたパンフレットはありますか」と、質問をして、資料を取得します。
広告看板のある建築物の際の質問トーク
商業用店舗などの売買では、屋外広告看板を設置している場合が多く、その際は、都市計画担当課で、「屋外広告物を規制する概要を書いたパンフレットはありますか」と、質問します。「あります」と、回答されたら、「概要パンフレットをください」と、言って入手します。屋外広告物を掲出する場合、自治体の屋外広告物条例に基づき、規模や種類、大きさなどにより、届出あるいは許可が必要で、大きさ等の条件によって看板設置費用も発生します。また、区域によっては、広告看板設置禁止区域を条例で設定している場合もあります。（※ポイント2）
ポイント2
都市計画担当課で、「調査地に広告看板がありますが、許可または届出が必要ですか」と、質問をします。「届出が必要です」と、回答されたら、「概要を書いたパンフレットをもらえますか」と、質問をします。景観地区等に指定した区域で屋外広告物を利用する場合は、面積、高さ、位置等により、許可または届出が必要となる場合があります。（下記の看板情報は参考の一例です。）
建築物等から独立したもの
景観地区内の際の質問トーク
都市計画課では、住宅地図を示して、「この場所は景観地区ですか」と、質問をします。
「該当します」と、回答されたら、「景観地区の名称や制限を教えてください」と、質問をします。説明を聞いたらメモに記録します。「詳細を記載した資料はありますか」と、質問をします。「あります」と、回答されたら、資料を入手します。「景観地区内に所在」する場合は、「該当法令あり」ですが、物件の位置、高さや規模により法令が適用されない場合は、「適用除外」となります。その際は、重要事項説明は不要ですが、パンフレットを参考に添付し、万一、消費者からの質問があれば、パンフレットを提示して説明をします。
物件調査の最大のポイントは、役所調査ではWeb情報で得られない情報があるため、Web情報入手で終わらないようにすることです。
不動産コンサルタント
津村 重行
三井のリハウス勤務を経て有限会社津村事務所設立。2001年有限会社エスクローツムラに社名変更。消費者保護を目的とした不動産売買取引の物件調査を主な事業とし、不動産取引におけるトラブルリスク回避を目的に、宅建業法のグレーゾーン解消のための啓発文書の発表を行い、研修セミナーや執筆活動等により普及活動を行う。著書に『不動産物件調査入門 実務編』『不動産物件調査入門 取引直前編』（ともに住宅新報出版）など。