2020.11.13

Vol.20 不動産物件調査技術の基礎～役所調査編～
水害情報に関する不動産調査の重説義務化

不動産取引時において、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることから、今般、宅建業法施行規則が改正・施行され、水害情報に関する不動産調査が重要事項となりました。

周辺一帯の冠水被害は瑕疵ではない

こんな事件がありました。

埼玉県大井町において、平成10年に宅建業者が建売住宅３棟を売却し、そのうち１棟を買主が3,600万円で購入したところ、平成11年に総雨量205ミリの降雨があり、大雨洪水警報が発令され、大井町は災害対策本部を設置していたところ、本物件土地の駐車場部分が冠水し、駐車していた車両は、後部ナンバープレートの下付近まで水に浸かった。その水位は床下浸水の危険があるようなものではなかったが、買主は「本件土地は、大雨の時など容易に冠水し、宅地として使用することができず、これは売買の目的物の隠れたる瑕疵に当たる。売買契約の際、売主、仲介業者がその点についての説明をしなかったことは説明義務違反に当たる」などと主張して1,000万円の損害賠償請求をしました。

判決では、「本件土地に冠水被害が周辺一帯に生じていた事実は認められるが、冠水被害があることは、価格評価の中で吸収されているのであり、これをもって直ちに本件土地に瑕疵があるとして、売主の瑕疵担保責任を認めることは困難である。このような土地の場所的・環境的要因に基づく性状について、具体的事実を認識していた場合はともかく、宅建業者を含む販売業者に説明義務があることを基礎づけるような法令上の根拠や業界の慣行等があるとも認め難い」と棄却しました（東京高判平成15年９月25日、浅生重樹裁判長）。なお、平成14年の雨水浸水対策事業後は、冠水被害は軽減したとのことです。

8月28日に宅建業法改正施行

しかし、今回は、水防法改正とともに、令和２年8月28日、宅建業法施行規則が改正施行されました。改正箇所は、「事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項」（宅建業法施行規則第16条の4の3）において、「水害ハザードマップの有無」の追加です。

その内容は、「浸水想定区域に当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは、当該図面（ハザードマップ）を添付し、所在位置を説明せよ」というものです。説明すべき図面とは、以下の３種類です。