Vol.34 売買契約における融資利用特約に関する留意点と対応について

トラブル事例から考えよう

〈事例1〉 融資承認の条件の変更を理由にローン承認取り消しとなったため買主が契約解除を求めた

融資承認の条件であった「保証人を立てること」の取り止めを理由に融資否認された買主のローン特約による契約解除が否認された事例（東京地裁 令3・8・10 RETIO127-146）があります。

買主は、夫を連帯保証人とする条件で住宅ローンの事前審査の承認を得た。平成30年12月9日、買主は夫とともに、売主から「手続きの遅延、融資の取りやめ、融資審査終了後の申し込み内容の変更などお客様の事由により融資が実行できなくなった場合は、ローン特約は適用されません」と記載された重要事項説明を受けるとともに、以下の「確認書」の交付を受けた。

その後、住宅ローンは正式に承認となったが、翌年５月26日、買主は銀行に、夫が連帯保証人にならない旨を伝えた結果、銀行は、承認を取り消したため、買主は売主に対し、ローン特約に基づき売買契約を解除したとして手付金返還を求めたが、売主が応じなかった。

<裁判所の判示> 買主の請求を棄却

買主に、ローン特約排除条項の「審査終了後の申し込み内容の変更」があったことは明らかである。 夫が連帯保証人となる内容で住宅ローンを申し込んだ買主としては、夫に連帯保証人となることへの了承を取り付ける義務があり、夫の拒否は、買主の「責めに帰すべき事由等」にあたる。このことは、買主が説明を受けた「確認書」の「連帯保証人の方の事情により融資が制限された場合においても、同様の取り扱いとなります。」との記載があることとも整合 し、買主の契約解除は、ローン特約排除条項の定める場合にあたる。

〈事例2〉 契約書記載の対象金融機関と融資額が争点となった

対象とする金融機関に関する紛争としては、次の裁判例（東京地裁 平16･7･30）があります。

融資額の記載欄に「都市銀行他」「4,000 万円」と記載した売買契約書を締結後、

<裁判所の判示> 買主の請求を容認

都市銀行以外に、買主が都市銀行に比べて金利の高いノンバンクから融資を受けるほかないことを了承していたと認めるに足りる証拠はなく、また、 「都市銀行他」という文言は、都市銀行およびそれに類する金融機関を意味するものと解するのが自然であることを考慮すると、ノンバンクは契約書記載の「都市銀行他」に含まれないと認めるのが相当である。

〈事例3〉 買主の「解除に関する覚書」が解除期日後に売主に到達した

契約解除期日に関する紛争としては、次の裁判例（東京地裁 令3･10･22）があります。

<裁判所の判示> 買主の請求を容認

売側媒介業者は、買主に対しても、買主が売側媒介業者に対して契約に関する意思表示をし、その内容を了知したときには遅滞なく、売主にその内容を伝達すべき信義則上の義務を負っており 、ローン特約の契約解除期日以前に、買主の意思表示の連絡を受けたにもかかわらず、売主にその内容を伝達せず、信義則上の義務に違反し、かつ、義務違反に故意が認められることから、売側媒介業者が、売主に伝達しなかったことは、買主に対する不法行為に当たるものと認められる。

買主は、同不法行為により、ローン特約に基づく解除ができず、手付金等相当額900 万円の損害が生じたと認められるため、売側媒介業者は900 万円の支払義務を負う。