Vol.42 賃貸借契約の更新料についての留意点と対応

トラブル事例から考えよう

〈事例〉
建物の貸主が、法定更新時に、借主に対し賃貸借契約書の条項にもとづき、更新料の支払いを求めた

（東京地裁 令和6年2月16日判決 2024WLJPCA02168010 RETIO142-116）

事案の概要

平成26年1月、貸主は、所有する事業用ビルの一室を、ダンススタジオとして賃貸する契約を、次の条項の入った賃貸借契約書により、借主と締結した。

平成29年、賃貸借期間満了にあたり、貸主と借主は合意更新し、借主は更新料を支払った。

平成29年の3年後の期間満了日（令和2年1月26日）の1年前から６カ月前までの間に、貸主は借主に対して賃貸借契約の更新を拒絶する旨の通知などをせず、合意更新もしなかったため、借地借家法26条１項により、賃貸借契約は法定更新となった。

その後、貸主と借主は、令和2年10月当時、賃貸借契約の賃料増額の協議を重ねていた中で、借主の代理人弁護士は、貸主に対し、賃料額に係る借主の提案内容を記載した書面の末尾に「本年1月の更新における更新料は、家賃支援給付金を受給し次第、お支払いさせていただきたく存じております」と記載し送信したが、その後、借主が更新料の支払いを拒否したため、貸主が提訴した。

判決の要旨
貸主の更新料支払い請求を棄却

裁判所は、次のように判示して、貸主の更新料支払い請求を棄却した。

賃貸借契約における更新料は、民法などの法律によって借主に当然に発生する債務ではなく、更新料の特約を合意することによって、借主に発生する債務であるから、貸主と借主が賃貸借契約書の更新料条項に基づいて更新料の合意をしたというためには、その債務の明確性の観点から、当該更新料条項が一義的かつ具体的に定められている必要があるというべきである。

賃貸借契約書第4条は、その1項において、賃貸借期間を定めるとともに、貸主と借主が、合議をしたうえで、更新に関する条件を承諾履行することによって、賃貸借契約を更新することができると定めることにより、当事者間の合意によって賃貸借契約を更新（合意更新）することができることを明らかにしたうえで、その2項において、賃貸借契約が更新される場合には、借主は、貸主に対して、新賃料1カ月分の更新料を支払わなければならない旨規定しているところ、賃貸借契約書の条項の中には、賃貸借契約書4条1項の「更新」と同条２項の「更新」の意義が異なることを定める規定は存在しない。

そうすると、賃貸借契約書4条2項は、その条項の位置関係およびその条項の文言からして、直前に規定されている同条1項の合意更新を前提とした規定であると解するのが自然であるから、同条2項が明示的にその適用場面を同条１項の更新に限定していないことを考慮しても、同条2項は同条1項の更新（合意更新）の場合の更新料を定めた規定であると解するのが自然である。

したがって、同条2項は、少なくとも、法定更新の場合にも更新料が発生するということを一義的かつ具体的に定めた規定であるとはいえないことから、貸主と借主が、同条2項によって、法定更新の場合にも更新料が発生することを合意したとは認められない。

貸主は、法定更新後の令和2年10月に、借主から更新料を支払う旨の記載をした書面を受信していることから、貸主と借主の間では、法定更新の場合でも賃貸借契約書4条2項に基づく更新料の支払い義務が発生することが共通認識となっていたと主張するが、借主が法定更新された場合の更新料の支払い義務を争うようになっていることから、借主が書面送信時において法定更新の場合であっても更新料の支払い義務を負うとの認識を有していたとまでは認められない。

以上から、賃貸借契約書4条2項は、合意更新の際の更新料を定めた規定と解するのが自然であり、法定更新の場合にも更新料が発生することを一義的かつ具体的に定めた規定とはいえないうえ、貸主と借主の間に、法定更新の場合であっても、借主に更新料の支払い義務が発生する旨の合意があったとは認められない。